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【更新情報】2020年12月24日
マンション管理に関する相談事例を新たに12件追加登録しましたしました。
追加された相談事例は以下の通りです。
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1． 長期間海外在住している区分所有者（インバウンド不動産購入者を含む。）に対して、トラブルや対応に要する時間を短縮するための未然予防対策はありますか。
予め管理規約・細則において、以下のような条件を明記し、これを義務化する方法が考えられます。．．．（続き）
総会の運営等にあたっては、参加者の安全確保が最優先となり、可能な範囲で会場の変更や開始時刻の繰り下げ等検討し、場合によっては延期・中止も止むを得ないでしょう。．．．（続き）
3． 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった箇所の全戸一括工事において、一部の区分所有者の同意が得られず、未施工箇所（住戸）が発生した場合、どのように対応したら良いでしょうか。
配管における専有部分内の枝管の更生・更新工事は全戸に共通するもので、枝管の当該工事に関する費用を全額別途各区分所有者から一時金を徴収する方法では、一体的な工事を実現しにくくなることから、．．．（続き）
少数組合員（１／５以上の組合員）の同意による総会招集請求は、区分所有法第３４条（集会の招集）、標準管理規約第４４条（組合員の総会招集権）に基づく管理組合の正規の手続きであります。．．．（続き）
5． ある区分所有者が、理事長解任のための臨時総会を開催するために、組合員の１／５の同意を得ることを目的に、書面による組合員名簿の閲覧申請を行ないました。組合として、どのように対応したらよいでしょうか。
標準管理規約では、利害関係人(区分所有者、専有部分の賃借人、管理組合の債権者、専有部分の抵当権者等の現に直接利害関係を持つ者及び、．．．（続き）
6． 専有部分内で、一人暮らしの区分所有者が、死亡していることが確認されましたが、どのような対応が考えられるでしょうか。
１．緊急行為について
本件のように親族等緊急連絡先にも連絡がつかない場合、状況に鑑みて、非常措置として、専有部分に立ち
入って事情確認することが考えられます。．．．（続き）
7． 管理費等の長期未収納金が発生していますが、該当する区分所有者は、行方が分からず生死も不明な状況にあります。マンション管理業者として、管理組合に対し、どのような助言をしたらよいでしょうか。
区分所有者が行方不明になった際は、長期未収納金に至る前に、法的措置に基づく当該未収納金に対する時効の中断手続を確実に実施することが必要であり、その上で下記対応が考えられます。．．．（続き）
8． 修繕費用一時負担金の分割納付を認めることはできますか。また、分割納付中に組合員の変更があった場合の分割残額は誰が負担することとなりますか。
マンション標準管理規約第28条関係コメントでは、「対象物件の経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う計画的な維持修繕工事が重要であるので、修繕積立金を必ず積立てることとしたものである」としています。．．．（続き）
9． 水道料金を管理組合で一括徴収・支払している状況において減免措置対象者がいる場合はどのように対応すればいいでしょうか。
マンションへの水道供給方式は、地方公共団体から利用者へ直接請求する場合と、管理組合へ一括請求する場合があります。．．．（続き）
10． 管理組合決算書を過去に遡って修正をすることはできますか。
過去の決算書に「重大」な間違いが発見された場合、過去に遡って決算書を修正することが必要と判断される場合は、過年に遡って修正する考え方があり、このことを「過年度遡及修正」といいます。．．．（続き）
11． 海外に定住する区分所有者が修繕積立金等の納付について口座振替手続きする場合の注意点はありますか。
修繕積立金等の納付は、管理規約、管理委託契約に基づいて口座振替の方法で納付するケースが多くありますが、その場合、管理組合が指定した金融機関や、．．．（続き）
12． 店舗の営業に関する業態が規定されていないマンションで新たに規定を設ける場合の注意点はありますか。
管理規約等に店舗の営業に関する業態についての特段の定めがない状況で新たに制限を設ける場合は、「特別の影響を受ける者の承諾」（区分所有法第３１条）が必要となります。．．．（続き）
【更新情報】2020年2月21日
判例を新たに４３件追加登録しました。（直近判決日順）
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【滞納管理費等請求事件】 マンションの管理組合が区分所有者（共有）に対して、未払の管理費及び修繕積立金並びに管理規約が定める割合による遅延損害金の支払いを求めるとともに、訴訟に要した弁護士費用の支払いを求めた事案で、管理費等の支払いが認められ、弁護士費用の一部が認められた事例。
【共有物保存行為費用等請求控訴事件】 マンションの区分所有者が、共用部分であるマンション内通路の補修及び植栽の剪定をしたとして事務管理にもとづく費用償還請求又は管理規約にもとづく費用請求として管理組合に対して支払いを求めた訴訟で、本件控訴が棄却された事例。
【損害賠償等請求事件】 マンションの9階部分で会員制の宿泊施設を営業している区分所有者（法人）がマンション内の共同浴場等の使用を管理組合および管理を委託された管理会社により妨害されたことにより会員の年会費の滞納や、退会が増加し、会員から徴収することができた年会費相当額の被害を被ったとして共同不法行為にもとづき遅延損害金の支払いと、同階の共用部分の管理は区分所有者がおこなっており、共用部分の管理をおこなっていない管理組合を不当利得に基づき訴え提起から過去10年分の管理費用相当額の支払いを求めた事案で、請求が棄却された事例。
4．東京地裁 平成３１年２月２７日 平２９（ワ）３５６２０号
【慰謝料請求事件】 マンションを所有・居住していた元組合員が管理組合および元理事長に対して慰謝料支払いを求めた訴訟で、本件請求が棄却された事例。
5．東京地裁 平成３１年２月１４日 平２８（ワ）３９６７７号
【管理組合総会決議不存在確認請求等事件】 マンションの区分所有者が、総会決議について決議の取消事由があると主張して、選択的に総会決議の無効確認または総会決議の取消しを求めた訴訟で、本件請求はいずれも理由がなく、本件請求が棄却された事例。
6．前橋地裁高崎支部 平成３０年１２月２１日 平２９（ワ）１０９号
【規約等無効確認請求事件】 マンション1階の店舗の区分所有者らに認められている店舗前空地の専用使用権を消滅させる旨の管理規約等の変更および専用使用権者の負担する管理費等の額を減額することを内容とする決議は、建物の区分所有等に関する法律31条1項後段に反し無効であるとした事例。
7．大阪地裁 平成３０年９月１９日 平２８（ワ）１２３９４号
【レッスン目的使用差止請求事件】 マンションの区分所有者3名が、マンションの一室（２戸）を賃借している法人（区分占有者）に対して、専有部分の用途違反や共用部分での迷惑行為を「共同の利益に反する行為」であるとして、区分所有法第57条3項を理由に使用差し止めを求めた訴訟で、総会決議を経ていないため「差し止め請求はできない」として請求が棄却された事例。
8．東京高裁 平成３０年９月５日 平３０（う）５４０号（控訴審）
【建造物侵入、窃盗、特殊開錠用具の所持の禁止等に関する法律違反被告事件】 警察官がマンション内のゴミステーションに捨てられたごみ袋の任意提出を受けて領置し、これを開封してその内容物を確認するなどした捜査手続が適法とされた事例。 原審 東京地方裁判所平成28年（刑わ）第2157号 平成30年2月23日判決
9．東京地裁 平成３０年１月３０日 平２８（ワ）２５２１９号
【建物明渡請求事件】 マンション管理組合が町内会が所有する山車を権原なく同マンションの共用部分に置いて占有していることから、明け渡しを求めた訴訟において、本マンション最後の施工業者と町内会が締結した本マンション建物に係る使用貸借契約に基づく貸主の地位は本マンションの区分所有者に承継されていると認められ、町内会とマンション区分所有者との関係においても本マンション建物の占有権原を取得したと求められるとしたうえで、同使用貸借契約が、原告の返還請求又は解除によって終了したとも、公序良俗違反又は信義則違反によって無効であるとも認められないと判断して、請求を棄却した事例。
10．東京地裁 平成３０年１月１６日 平２７（ワ）３６２６３号
【建物明渡等請求事件】 本件マンションの敷地の持分権者であり区分所有者ではない原告（2名）が、本件マンションのピロティ部分の専用使用件を有すると主張する区分所有者に対して、その明け渡しと賃料相当額の損害金支払い及びピロティ使用権の確認を求めた事案で、原告等の明け渡しと終了後の賃料相当額の損害請求の一部を容認し、確認の訴え部分は訴えの利益がないとして請求を却下した事例。
11．東京地裁 平成３０年１月１９日 平２８（ワ）６９６０号
【委託料請求事件】 Ｙマンション管理組合とＡ社が示す機械式駐車場の部品交換工事に関する見積書の査定および金額交渉につきコンサルティング契約を締結した原告が、同契約に基づき委託業務を行ったとして、Ｙマンション管理組合に対し報酬等の支払いを求めた事案で、本件契約に基づく業務を履行したものと認め、本件契約の弁護士法７２条違反及び公序良俗違反との被告の主張を排斥して、主位的請求を全部認容した事例。
【損害賠償等請求事件】 マンションの管理組合の組合員が、元所有していた本件住戸1104号室（現在は別住戸1102号室に移動）の内壁を撤去する等の改修工事をしたのちに、同室階住戸と12階開放廊下部分に亀裂が生じたため、管理組合が耐震性診断を行い、組合員の実施した改修工事が原因ではないことが判明したところ、管理組合が組合員に対して、支払いを求めた耐震性能診断費用（2分の１相当額）の支払い義務を負わないことの確認と、組合員が実施した改修工事内容を記載した理事会議事録を組合員に配布した行為について名誉を毀損するなどと主張して不法行為等にもとづく損害培養を求めた事案で、債務不存在確認請求を認容する一方、不法行為責任を否定し、損害賠償請求を棄却した事例。
13．最高裁第一小法廷 平２９年１２月１８日 平２９（受）８４号
【総会決議無効確認等請求本訴、組合理事地位確認請求反訴事件】 マンションの理事長を建物の区分所有等に関する法律に定める管理者とし，役員である理事に理事長を含むものとした上，役員の選任及び解任について総会の決議を経なければならない旨の定めがある規約を有するマンション管理組合において，理事の互選により選任された理事長につき，理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができるとされた事例。
14．東京地裁 平成２９年１０月３１日 平２９（ワ）２６５２号
【区分所有権競売請求事件】 マンション管理組合の管理者である原告が、本件マンションの区分所有権等（被告区分所有権等）を有する被告には管理費等の滞納があるとして、同滞納分回収のため区分所有法５９条１項による被告区分所有権等の競売を求めた事案で、被告区分所有権等の競売の議決に当たって必要とされる被告に対する弁明の機会の付与（同条２項、同法５８条３項）はされていたから競売要件を全て満たすとして、請求を認容した事例。
15．東京高裁 平成２９年１０月１８日 平２９（ネ）２１３２号（控訴審）
【エレベーター使用妨害禁止等請求控訴事件】 区分所有者である会社が、同じく区分所有者に対しエレベーターの使用が出来ない状態にした（使用停止行為）として、エレベーターの仕様妨害の禁止と、不法行為にもとづく損害賠償を求め、一部却下・一部棄却となり、控訴し、控訴棄却となった事例。 原審：平成２９年３月２２日 東京地裁 平２６（ワ）８１３０
16．東京地裁 平成２９年９月２２日 平２８（ワ）２１７３６号
【管理費等請求事件】 区分所有者に対する管理費等の滞納を理由とする法59条競売によって取得した不動産仲介販売会社および買い受けた所有者に対して、管理組合の管理者が滞納管理費等および遅延損害金の支払いを求めた事案で、不動産仲介販売会社の主張を排訴して、同社に対する請求を容認する一方、買い受け契約合意解除となった所有者にたいしては、遡及的に特定承継人ではなくなったなどとして請求を棄却した事例。
17．東京地裁 平成２９年９月１５日 平２８（ワ）３２８８６号
【損害賠償請求事件】 賃貸マンションの一室で、賃借人が賃室内で死亡後、約2ヶ月間半放置されたことから、賃貸人（原告）が相続人（被告）に対して賃貸借契約の終了に基づき、原状回復費用、賃料相当損害金及び賃借人の善管注意義務違反に基づく損害賠償を請求したもので、賃貸人（原告）の請求のうち、原状回復費用及び賃料相当損害金の支払いが認容された事例。
18．東京地裁 平成２９年９月５日 平２８（ワ）３２９２４号
【手付金返還等請求事件】 新築分譲マンションの買主（原告）が、売主（被告、マンション分譲業者）の平置駐車場の提供義務違反、オプション工事等の履行不完全により契約を解除したとして、手付金の返還と違約金の支払いを売主（被告）に求め請求が棄却された事例。
19．東京地裁 平成２９年４月１４日 平２７（ワ）１２２８０号
【損害賠償請求事件】 マンションの居室（704号室）の所有者（以下、賃貸人）が賃借人の連帯保証人に対して賃室内での死亡に起因する修繕費用等とともに、不動産価値毀損分を予備的請求として賃料についての逸失利益を求めた事案で、不動産価値の毀損及び賃借人の死亡に起因する修繕費用は認められないとした一方、逸失利益と通常の賃借人の善管注意義務違反による修繕費用の請求が容認された事例。
20．東京地裁 平成２９年３月３１日 平２６（ワ）１５０３９号
【損害賠償請求事件】
マンションの新築工事における外壁及び玄関庇への石材取付工事につき，同工事の施工者が，建物としての基本的な安全性が欠けることのないように配慮するべき注意義務を怠ったとして，同施工者の不法行為責任を肯定した事例。
21．東京高裁 平成２９年３月１５日 平２８（ネ）１０６２号（控訴審）
【管理費等請求控訴事件】
マンションの管理組合が組合員に対して未払管理費等の支払いを請求したところ、組合員が複合用途型の本マンションの共用部分の水漏れ事故によって組合員の専有部分に生じた損害の賠償請求権と未払管理費等債務を相殺する抗弁を主張し、同債務は全部消滅すると主張した事案で、原審では組合員の相殺の抗弁が認められましたが、高裁判決では、民法717条の占有者は組合員全員であるとし、組合員の管理組合に対する損害賠償請求権に根拠がないとした事例。
22．東京高裁 平成２９年３月１５日 平２８（ネ）５１０３号（控訴審）
【マンション管理組合総会決議無効確認等請求控訴事件】 マンションの区分所有者が管理組合に対して、臨時総会（第1回）における管理規約を変更する各決議及び臨時総会（第3回）における大規模な改修工事の請負契約の締結や、修繕積立金の使用等に関する各決議が、建物の区分所有等に関する法律第30条3項、同法31条1項誤断に違反するなどとして、いずれも無効であることの確認を求めたところ、原審が各請求をいずれも棄却したことから控訴した事例で、原審を支持し、最高裁への上告受理申し立ても却下された事例。
23．最高裁第一小法廷 平成２９年９月１４日 平２９（オ）９５４号・平２９（受）１１９６号
【上告審マンション管理組合総会決議無効確認等請求控訴事件】 民事事件について最高裁判所に上告をすることが許されるのは民訴法３１２条１項又は２項所定の場合に限られるところ，本件上告の理由は，違憲をいうが，その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって，明らかに上記各項に規定する事由に該当しない。上告受理申立てについては，民訴法３１８条１項により受理すべきものとは認められないとされた事例。
24．東京地裁 平成２９年２月２７日 平２７（ワ）２２２４９号
【損害賠償請求事件】 新築マンション分譲会社が免震ゴムの欠陥により被った損害について、免震ゴム製造会社への請求が認められた事例。
25．東京地裁 平成２９年２月２４日 平２７（ワ）２６７４０号
【損害賠償請求事件】
分譲マンション管理組合の管理者（理事長）が施工者に対して、共用部分である外壁タイルの浮きなどを建物として基本的な安全性を損なう瑕疵を生じさせたため、不法行為に基づく損害賠償を求めた事案で、外壁診断調査時において２．４％程度のタイルが浮いていても標準と認められるところ、本マンションの同調査時のタイルの浮き率は０．１％に満たず、補修を要するタイルの割合は０．０４％程度あること等から、タイルの浮き及びクラックは経年劣化の範囲内と認められ建物の基本的な安全性を損なう瑕疵があるとは認められなとして請求を棄却した事例。
26．静岡地裁沼津支部 平成２８年９月２９日 平２７（ワ）５５９号・平２８（ワ）１７５号
【損害賠償請求事件】
中高齢者向けライフサービス付き分譲マンションに居住する原告が本マンションの自治会役員候補者選挙にあたり、住民の過去の犯罪歴を本マンションの住民に知らせたことが名誉棄損に当たるとして損害賠償を求めた事案で、請求が棄却された事例。
27．東京地裁 平成２８年９月２９日 平２６（ワ）３００８５号
【不当利得返還請求事件】
分譲マンションの区分所有が管理組合に対して、大規模修繕工事の際に立体駐車場部分の外壁等が修繕の対象から除かれたため、自己の費用で修繕工事を行ったことで、管理組合は修繕工事費用分の利得を得ているとし、管理組合の修繕義務の不履行に基づいて同費用額相当の損害賠償を求めた事案で、管理組合の不当利得を否定するとともに、債務不履行も否定し、請求を棄却した事例。
28．札幌高裁 平成２８年９月２０日 平２８（行コ）８号・平２８（行コ）１４号（控訴審）
【裁決取消等請求控訴、同附帯控訴事件】
分譲マンションにおいて、事務所部分と住居部分を所有する区分所有者が、札幌市等を固定資産税額の算定で事務所部分と住居部分に区分して異なる経年減点補正率を適用して各価格算定をすることは地方税法の趣旨に反し超過額について国家賠償法1条1項にもとづく損害賠償を求めたところ原審で一部容認されたため控訴された事案、敗訴部分を取り消し区分所有者の請求を棄却した事例。
29．最高裁第三小法廷 平成３０年４月１０日 平２８（行ツ）４０５号・平２８（行ヒ）４７８号
【上告審 裁決取消等請求控訴、同附帯控訴事件】
分譲マンションにおいて、事務所部分と住居部分を所有する区分所有者が、札幌市等を固定資産税額の算定で事務所部分と住居部分に区分して異なる経年減点補正率を適用して各価格算定をすることは地方税法の趣旨に反し超過額について国家賠償法1条1項にもとづく損害賠償を求めたところ原審で一部容認されたため控訴された事案で、高裁で敗訴部分を取り消し区分所有者の請求を棄却されたことから上告した事案で、上告が棄却され、上告審として受理しない事例。
30． 東京地裁 平成２８年９月１２日 平２８（レ）１９０号
【損害賠償等請求控訴事件】
分譲マンションの区分所有者（控訴人）が同マンションの機械式駐車場の地下に駐車していた所有車を台風による浸水事故で廃車せざるを得なくなったのは管理業務を行う管理会社が浸水防止装置等を尽くさなかったからであるとして不法行為による損害賠償を求めた事案で、緊急対応事案が同時多発し道路事情の悪化のより警備員等が通常時間内にマンションに到着できないことで発生したものであることから遠隔管理業務契約の免責規定により賠償責任は免れるとして、控訴を棄却した事例。
31． 東京地裁 平成２８年３月２２日 平２７（ワ）１４５２号
【慰謝料等請求事件】
分譲マンションの区分所有者が管理組合に対して、理事を選任するにあたり一括信任方式に代えて個別不信任方式を採用したことは管理規約に違反し、また輪番の原告役員候補者の特記事項欄に付記をして不信任とするよう組合員を誘導するなど、特記事項欄の記載及び総会における不信任決議行為が名誉・信用を毀損する不法行為にあると主張し慰謝料の支払いを求め、組合員住戸に謝罪文を配布するよう求めた事例で、特記事項欄の記載及び不信任決議行為は不法行為に当たらないと判断され、請求が棄却された事例。
32． 最高裁第二小法廷 平成２８年３月１８日 平２７（許）１５号
【仮処分決定取消及び仮処分命令申立て却下決定に対する保全抗告棄却決定に対する許可抗告事件】
分譲マンション管理組合の管理者が、区分所有者が管理費・修繕積立金等の滞納を続けていることを理由に競売請求権を非保全権利として、本件不動産の処分禁止の仮処分命令を求める申し立てを行い、仮処分が決定したので同決定にたいして区分所有者が保全異議を申し立てた事例で、仮処分の執行を行う処分禁止の仮処分を申し立てることはできないとされた事例。
33． 東京地裁 平成２８年３月１８日 平２７（ワ）１２９４５号・平２８（ワ）１２８８号
【ペット飼育禁止等請求事件（本訴）、損害賠償請求反訴事件（反訴）】
分譲マンションの管理組合が区分所有者および居住する賃借人等に対し、居室内での犬の飼育の禁止請求に加え、訴訟提起を強いられたことかが不法行為に当たるとして損害賠償金の支払いを求めた事例で、居室での犬の飼育禁止する請求を認め、損害芭蕉請求を棄却した事例。
34． 東京地裁 平成２８年１月１３日 平２７（ワ）２７８２５号
【理事任命無効確認請求事件】
分譲マンションの区分所有者がマンション管理組合に対して、現に居住していない者を理事に選任した決議は管理規約に違反しているとして決議が無効であることの確認を求めた事案で、確認をすることには確認の利益がなく不適法であるとして区分所有者の訴えを却下した事例。
35． 東京地裁 平成２７年１２月１７日 平２６（ワ）２４６１１号・平２７（ワ）２０９４号
【管理費等請求本訴事件、不当利得返還請求反訴事件】
分譲マンションの管理組合が、区分所有者が所有する居室を事業用物件として使用する場合は通常（居住用物件）の2倍の額の管理費を負担するとの管理規約に基づき管理費を請求したところ、会社の事務所として使用していた区分所有者が事業用物件に使用する居室の管理費を通常（居住用物件）の2倍とする管理規約は無効であるとして、既払いの管理費等のうち過払いとなっている金額の返還および民法所定の年5分の割合による利息の支払いを求めた事案で、一律に増額とする管理規約は区分所有法第30条3項に反するものとして無効というべきであると判示、支払い済の過払いの管理費から未払の管理費を差し引いた残りの金額を返還するよう命じた事例。
36． 東京地裁 平成２７年９月２４日 平２６（ワ）３４０４５号
【損害賠償請求事件】
マンションの区分所有者である原告が、本件マンションの本件管理組合の理事であった被告らの理事会での発言及び被告らが作成した理事会を作成名義人とする文書の掲示等により、名誉を毀損されたとして、不法行為に基づく損害賠償を求めるとともに、謝罪文の掲示を求めた事案で、議事録への記載は重要な部分において真実であると認め、管理組合理事長、理事の真実性の抗弁を認め区分所有者の請求を棄却した事例。
37． 東京地裁 平成２７年６月２５日 平２１（ワ）２８９０７号
【管理費等請求事件】
マンションの区分所有者である個々の組合員が、区分所有者である会社およびその代表者に対して、駐車場管理費等の未払い、看板設置に関する共同不法行為にもとづく損害賠償請求権等を管理組合に代位して行使した事案で、管理組合が提起するか、管理者を選任してこれを通じて訴えを提起する方法によるべきものとして、原告の区分所有者らには当事者適格がないと判断され、各訴えが却下された事例。
38． 東京地裁 平成２７年３月１３日 平２５（ワ）６５０６号
【損害賠償等請求事件】
国有地に建設された借地上のマンションの売買において、売買契約の目的物の一部が他人の権利に属している場合の売主の担保責任に基づく売買代金の減額請求および損害賠償請求をした事案で、請求が棄却された事例。
39． 東京地裁 平成２７年２月１８日 平２６（ワ）２１５号
【未払管理費等請求事件】
区分所有者の団体であると主張するビル管理組合が区分所有者に対して管理規約に基づく管理費・修繕積立金と総会決議及び区分所有法第19条に基づく負担金の支払いを求めた事案で、管理組合組織は当初から全く形骸化しており、法や管理規約に基づき自律的に運営されることはできない状況であり、権利能力なき社団と評価するに足りる団体としての実体を備えたとはいえず、構成員に住有的に権利義務が帰属するという法的効果を受けることはできないと判断し、請求が棄却された事例。
【不当利得返還請求控訴事件】
マンションの管理組合の管理者が区分所有者に対して、駐車場使用料相当額の不当利得返還と看板の撤去請求に対して、原審で請求が棄却されたことから控訴した事案で、原判決を変更して、看板の撤去請求を一部容認した事例。
41． 東京地裁 平成２６年３月２７日 平２１（ワ）４３９１８号・平２４（ワ）３３６５７号
【区分所有権競売請求本訴事件、 マンション居室内壁原状復帰請求反訴事件】
マンションの管理組合の管理者が美容室を営む区分所有者に対して建物及びその敷地利用権である土地の競売請求と予備的に建物の使用禁止を求め、区分所有者が修復工事の施工を求めた事案で、競売の方法によらなければその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとして、管理組合管理者の請求を認容し、反訴請求を棄却した事例。
42． 東京地裁 平成２５年１１月２８日 平２４（ワ）２３１７８号
【看板等撤去等請求事件】
マンションの管理組合が、組合員より賃借している医療法人に対し、管理規約及び使用細則に違反して看板を設置したとして、看板等の撤去及び修復を求めるとともに、本マンションに係る命名権利用料金及び看板設置料相当額の損害金等を求めた事案で、各看板の設置は、マンションの構造や利用状況、規約の規定、設置の施工方法等に照らし、規約等に違反しないと請求を棄却した事例。
43． 東京地裁 昭和５８年６月２７日 昭５６（ワ）３２８３号
【損害賠償請求事件】
共同住宅の一室の賃借人が病死し、腐乱死体で発見された場合において、賃貸借に関する連帯保証人と賃借人の相続人が賃貸人に賠償すべき損害の範囲について判示した事例。
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【更新情報】2020年2月13日
マンション管理に関する相談事例を新たに9件追加登録しましたしました。
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1． 区分所有者死亡後の区分所有者変更等の届出がなかった場合に、総会招集はどのように行えばよいですか。また、議決権総数等の集計はどのようにすればよいですか。
複数の法定相続人が存在し、様々な要因で協議が進んでおらず区分所有者変更等の届出がされていないということであれば、死亡した区分所有者が当初提出しているあて先のあて名に通知を発することとなります。．．．（続き）
2． 重要事項説明書の記載上、管理委託契約期間が保証委託契約の期間外となるときはどのように記載すればいいですか。
重要事項説明書作成例では、保証契約の期間に空白が生じないよう、保証契約更新に関する事項に、「契約期間満了前にまでに更新する」旨を記載しております。．．．（続き）
3． 総会招集時に「あらかじめ通知していない事項も決議できる」旨に、管理規約を改正することは可能ですか。
管理規約に規定することは可能ですが、あらかじめ通知していない事項の決議は避けるべきと考えます。．．．（続き）
4． 理事会招集時にあらかじめ通知した事項以外を審議・決議することは可能ですか。
理事会においては、あらかじめ通知された事項のみに縛られることなく審議・決議することは可能です。．．．（続き）
5． マンション敷地の一部を公共団体に譲渡する際の手続きはどのように行われるか。
都道府県や市区町村などが道路等の公共事業のための土地を所有者から取得するには、土地の所有者との任意の売買契約によるものと、土地収用法に基づいて強制的に収用して取得する方法がありますが、本件の場合、．．．（続き）
6． 管理委託契約の更新の意思がない場合に、通知しないことは契約条項に違背しますか。
「解約の申入れ」は「契約期間中における解約」であって、契約期間満了後の更新の意思がない場合にその旨を申し出る義務はないことから、何ら通知をしなくても契約条項に違背するものではありません。ただし、．．．（続き）
7． 管理組合の都合で、管理委託契約期間満了までに総会が開催できない場合、どのように対応すれば良いですか。
マンション標準管理規約では管理委託契約の締結は総会決議事項と規定していますが、決議ができずに契約を締結しないこととすると無契約状態となり、管理費等の徴収、管理員の派遣、各種経費の支払、緊急対応など管理組合としての重要な業務が滞ることとなります。．．．（続き）
8． 「重要事項説明書（作成例）」における「修繕積立金等の種類」の項目で「有価証券」に○を付すのはどのような場合ですか。
適正化法施行規則第87条第2項には、管理組合から委託を受けて管理組合の財産である有価証券を管理する方法とし以下の規定をしています。．．．（続き）
9． 新たに管理受託する予定の管理組合の組合員への重要事項及び説明会開催日時等を記した書面の交付について、全組合員分を一括して理事会に渡すことで、正化法第72条に基づく交付を行ったこととなりますか。
原則、自らの責任において適正化法第72条に基づいて組合員全員に当該書面を交付する必要があります。管理組合としての事情があるにせよ、それが期日までに確実に履行される保証はなく、また、理事会の手続きミスで履行されないようなことが生じたとしても、その責任を理事会に転嫁することはできない。．．．（続き）
【更新情報】2019年3月28日
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マンションの管理組合（原告）が、同マンションの居室を宿泊施設として有料で不特定者に提供するという、民泊営業行為を行っている区分所有者（被告）に対して同マンションの区分所有者の共同の利益に反すると主張して、区分所有法第５７条１項に基づき、居室を業として宿泊施設として使用する事の停止を求めた訴訟で、民泊営業行為の停止の請求が容認された事例。
マンション管理組合（原告）が、同マンションの区分所有者（被告）が所有する一室で不特定多数の者を対象として宿泊施設として使用させる行為（以下「民泊行為」という。）は、マンション管理組合の管理組合規約及び建物の区分所有等に関する法律に反するとして、民泊行為のために使用することの差止め及び違約金としての弁護士委任費用等の支払を求めたもので、管理規約に反するとして営業差し止めが認められた事例。
3．東京高裁 平成３０年３月１５日 平２９（ネ）４６３０号（控訴審）
管理組合（原告）が、区分所有者（被告）に対して、管理費及び修繕積立金（管理費等）の未払金756,000円等の支払いを求めた事案で、区分所有者（被告）は、共用部分に起因となる雨漏りがあり、その修繕義務と管理費等の支払い義務は同時履行の抗弁として支払いを拒否すると主張、一審で管理組合（原告）の請求が認容されたことを不服として控訴となったが、棄却された事例。
管理規約上禁止されている不特定多数の者を宿泊させる民泊営業を行った区分所有者に対し、民泊営業の停止、訴訟に係る弁護士費用の支出について損害賠償を求めた事案で、被告の区分所有者が建物を売却し区分所有権を失ったことで、民泊営業の停止等については請求を棄却、民泊営業は区分所有者に対する不法行為にあたると認めて、損害賠償請求が認められた事例。
マンション管理組合が、区分所有者である会社およびその代表者に対して、管理規約に違反してマンションに看板を設置したとして看板の撤去、原状回復および弁護士費用の支払いを求めた事案で、会社に対して看板の撤去等の義務を認め、弁護士費用は認められないとして請求の一部認容された事例。
6．東京地裁 平成２８年３月２３日 平２６（ワ）２９４７６号
管理組合法人が、区分所有者に対し、バルコニーや廊下に出て叫んだり、階下の居室を臭気の発生源と考えて、床を踏み鳴らしたり、壁をたたくなどした騒音発生を行ったことが管理規約条項に違反する行為であると請求が認容された事例
7．東京地裁 平成２７年２月２０日 平２６（ワ）１７９２６号
管理組合法人が、区分所有者である会社の代表者が死亡したものの精算手続きが行われる見込みもなく、今後も管理費等の滞納が継続することが想定されるうえ、会社の区分所有権等にはその価格を超える極度額の根抵当権が設定されており、既に得ている債権名義により強制競売を申立てても無剰余取り消しになる可能性が高いことから、他の区分所有者の共同の利益に反する事態になるとして、区分所有権及び敷地利用権について競売を求めた請求が認容された事例。
管理組合法人が区分所有者である2社に対して延滞管理費等の支払いを求めるとともに、2社より売買により取得したＹセンターに対しても特定承継人に該当するとして承継した分を含む滞納管理費等の支払いを求めた事案で、2社よりマンションの玄関ドアのオートロックをブロックし、マンション内に6ヶ月以上の管理費滞納者として実名を掲示したと主張し、管理組合法人を不法行為にもとづく損害賠償および玄関オートロックのブロック解除を求めた反訴の事案で、管理組合法人の請求を全て認容し、反訴請求を棄却した事例。
9．東京地裁 平成２６年１月２３日 平２４（ワ）２３５１３号
管理組合が、建物6階部分でホテル業を経営する区分所有者に対して、共有部分である土地上に無断で看板を設置しているとして、管理権及び管理規約に基づき看板の撤去を求めた事案で、管理組合が管理権に基づき看板の撤去請求を認容した事例。
10．東京地裁 平成２９年１０月２６日 平２９（ワ）６１７１号
マンション管理組合の組合員による総会招集（「役員の誠実義務の内容を規則により定めること」を議案として）するために、他の組合員の同意を得るための管理組合に対する組合員名簿の閲覧請求が認められた事例。
11．東京地裁 平成２６年１０月２７日 平２６（ワ）１４８５８号
管理組合の管理者が、区分所有権及び土地所有権の持分について競売を申立てることと未払管理費等の支払いを求めた事案で、請求を認証した事例。
12．最高裁第三小法廷 平成３１年３月５日 平３０（受）２３４号
団地建物所有者等に対してその専有部分の電力供給契約の解約申入れを義務付ける旨の集会決議がされた場合において，団地建物所有者が上記解約申入れをしないことが他の団地建物所有者に対する不法行為を構成しないとされた事例。
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【更新情報】2017年3月31日
判例を新たに３０件追加登録しました。（直近判決日順）
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◆権利能力なき社団たるマンション管理組合とその構成員たる各区分所有者との間のマンション管理に関する法律関係に対し、委任契約に関する民法645条(受任者の報告義務に関する規定)の類推適用が相当とされた事例。
◆各区分所有者は、マンション管理規約に明文の定めがない場合であっても、民法645条に基づき、管理組合に対し、管理組合がマンション管理業務について保管している文書(会計帳簿の裏付けとなる原資料等)の閲覧及び閲覧の際の当該文書の写真撮影を請求する権利を有するとされた事例。
2．東京地裁 平成２８年４月２１日 平２７（ワ）１１６３８号
マンションの管理組合法人である原告が，その専有部分である別紙物件目録記載の建物（以下「本件専有部分」という。）にて歯科医院を経営している被告に対し，管理規約等に基づき，被告が本件専有部分内から窓を通して外部に見えるように設置した看板の撤去を求めたのに対し、看板の設置行為は，使用細則や管理規約に反するから，区分所有法６条にいう区分所有者の共同の利益に反する行為であるとした事例。
3．東京地裁 平成２８年４月１１日 平２６（ワ）２７２１７号
ａビルの区分所有者である原告が，管理組合の理事である被告Ｙ２，被告Ｙ３，被告Ｙ４，被告Ｙ５及び被告Ｙ６（以下，上記５名を併せて「被告理事ら」という。）に対し，被告理事らには不正な行為その他その職務を行うに適しない解任事由があるし，被告理事らを解任するよう求めるとともに，管理組合に対し，原告が対して提起した訴訟の訴状を区分所有者に配布しないまま，訴訟遂行及び弁護士の選任に関する議案を集会に上程して決議したことが違法であり，原告の社会的地位が低下し，信用が失墜したと主張して，不法行為及び一般社団法人及び一般財団法人に関する法律７８条（類推適用）に基づく損害賠償請求に代わる名誉回復措置を求めたのに対して，解任請求及びその他の請求も理由がないから棄却した事例。
区分所有権者である原告らが、マンションに、かつて鉄筋の損傷を伴う１２３個のいわゆるコア抜きがされており、建物としての基本的な安全性を損なっていたため、補修工事等を経てもなお通常の残存価値等の７％相当額の損害を被っている旨主張して、本件マンションを分譲販売した被告株式会社Ｙ１及び建築施工した株式会社らに対し、共同不法行為（民法７１９条）に基づく損害金総額２４１８万２２６０円及び引渡しを受けた日の翌日を起算日とする民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案で、現時点において原告が主張する損害はないとして、原告らの請求を棄却した事例。
マンションの区分所有権者(原告)が、同マンションの管理組合(被告)に対し、原告が専用使用権を有する共有部分のバルコニーに設置された手すり壁のガラスに汚れが存在するにもかかわらず、管理組合が修補するなどの対応をとらなかったことが不法行為に当たるとして、民法７０９条に基づき、損害金１５５万円及びこれに対する遅延損害金の支払を求めた事案で、原告の請求には理由がないとして棄却した事例。
大規模マンションにおいて、短期の消滅時効の対象となる管理費等の未収について、未収時の区分所有者であるＹ株式会社より譲渡を受けたＹ２（Ｙ株式会社の代表取締役）が時効の援用を主張することは、区分所有者変更の届け出をしていないこと等をもって、Ｙ２の時効援用は信義則に反し、権利の濫用として許されないとした事例。
総会の決議なく、管理組合理事長から建物診断を受注した診断業者が、報酬の支払いを求めた際、民法110条に定める表見代理の管理組合理事長（管理者）に認められるかが争点となった。診断の発注は総会決議が通常であり、診断業者はそれを知り得る立場にあるとして認められなかった事例。
大規模マンションにおいて、短期の消滅時効の対象となる管理費等の未収について、未収時の区分所有者であるＹ株式会社より譲渡を受けたＹ２（Ｙ株式会社の代表取締役）が時効の援用を主張することは、区分所有者の変更の届け出をしていないこと等をもって、Ｙ２の時効援用は信義則に反し、権利の濫用として許されないとした事例。
管理費等及び水道費等の長期多額の滞納は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」に当たるというべきである上、未収納金任意に支払う見込みはなく、今後も増大する一方となることが推認され、この事態に管理組合がなしうる手段のほとんどすべてを講じたことから、同法５９条１項に規定する要件を満たすとして、区分所有権の競売請求を認めた事例。
10．東京地裁 平成２７年６月１０日 平２７（レ）６３号 ・平２７（レ）３２８号
築後３０年間管理費の増額が行われておらず、法定点検等を充実させることが厳しい状況であること等の状況が生じていたことから、マンション管理組合(原告・被控訴人)が、総会決議で管理費を値上げしたところ、その区分所有者(被告・控訴人)が、従前の管理費から２３．３１％の増額を行うもので、周辺の他のマンションに比して高額であるとして、同決議が無効であると主張するとともに、同値上げには組合員の同意が必要であるとして争った事案で、控訴人の主張は理由がないとして、原告の請求を全面的に認容した事例。
11．東京地裁 平成２７年５月１５日 平２５（ワ）１８５０８号
本件は、被告との間で、それぞれマンションの管理委託契約を締結していた原告Ｘ１管理組合（以下「原告Ｘ１管理組合」という。）及び原告Ｘ２管理組合（以下「原告Ｘ２管理組合」という。）が、被告に対し、管理費等の未徴収や使途不明金の出金等があるとして、債務不履行を理由に損害金の支払を、管理委託料の不当利得を理由に委託料の返還等をそれぞれ求めたが、管理委託契約における被告の業務について債務不履行は認められないとして請求を認めなかった事例。
12．東京地裁 平成２７年３月２６日 平２５（ワ）２６８６３号
マンション管理組合(原告)が、その区分所有者(被告)に対し、管理規約に基づき、共用部分の排水管等更新工事及びアスベスト除去工事のために、必要な範囲で、被告の専有部分に立ち入り、使用する権利を有することの確認並びに同工事の妨害禁止等を請求したところ、被告がこれらの工事の実施を承諾せず争った事案で、原告の請求はいずれも理由があるとして全部認容された事例。
13．東京地裁 平成２７年３月１３日 平２５（ワ）１６９１０号
管理組合理事長の横領に関する事案。管理組合Ａが、同マンション理事長であった亡Ｂを相続した被告に対し、亡Ｂは原告の組合員から徴収した管理費等を私的に費消したと主張して、損害金９００万円余りについて被告らの各法定相続分に応じた額の支払を求めるとともに、亡Ｂが区分所有していた本件居室に係る未払滞納管理費等及び被告らが同居室の所有権を喪失するまでの間の管理費等の支払を求めた事案において、亡Ｂは、管理組合の収支を適正に行わず、次第に原告の管理費等を私的に流用していたと認定した上で、亡Ｂが流用した額は、Ａに現存する管理費等から推認して、７００万円とし、本件居室の管理費等に係る請求を殆ど認めた事例。
14．東京地裁 平成２６年１１月１９日 平２５（ワ）９５８０号
管理規約に基づいた手続きを経ることなく設置された店舗部分のプロパンガスボンベ等の撤去を求めた管理組合が、その撤去によって賃貸借契約が撤回されたとして、賃貸人である区分所有者より不法行為責任を求められた事例。管理規約に基づいた事前承認を得ないで、賃貸借契約を締結し、改修工事を施工したのであるから、管理組合の不法行為は否定された事例。
15．東京地裁 平成２６年９月５日 平２５（ワ）２６５４５号 ・ 平２５（ワ）３４４３１号
◆不動産管理会社である原告が、マンション管理組合である被告との間の管理委託契約に基づく管理委託費等の支払を求めた（本訴）のに対し、被告が、被告の当時の理事長らによる横領につき原告には同契約上の善管注意義務違反があったとして、債務不履行に基づく損害賠償を求めた（反訴）事案において、本件では、原告がケーブルテレビ利用契約の新規加入金分として被告名義の普通預金口座から出金しＣ又はＤ名義の各口座に本件各振込みをしたことが本件契約上の善管注意義務違反といえるか問題となるところ、被告の各主張や本件各証拠によっても、原告による本件各振込みが本件契約上の善管注意義務違反に当たるとはいえないとして、反訴請求を棄却する一方、本訴請求を全部認容した事例。
◆本件マンション管理組合の管理者である原告が、区分所有者で管理費等を滞納している被告に対し、区分所有法５９条１項に基づく区分所有権等の競売の請求をした事案において、被告は請求原因事実を全て認める旨陳述しているとして、当事者間に争いはないとした上で、被告による本件滞納は区分所有者の共同の利益に反する行為に当たり、同行為による区分所有者の共同生活上の障害は著しいといえ、また、競売以外の方法によっては本件障害を除去して共用部分の利用確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難と認められるとして、請求を全部認容した事例。
17．東京地裁 平成２５年１０月２５日 平２５（ワ）４０４８号
管理組合が区分所有者に対し、管理規約に基づいて、滞納管理費・修繕積立金・駐車場等の各使用料及び遅延損害金の支払いを求めたところ、裁判所認定の弁護士費用を含め、その支払いを当該区分所有者に命じた事例。
18．東京地裁 平成２５年３月２９日 平２３（ワ）１２０４１号
管理組合が区分所有者に対し、管理規約に基づいて、滞納管理費・修繕積立金・駐車場等の各使用料及び遅延損害金の支払いを求めたところ、裁判所認定の弁護士費用を含め、その支払いを当該区分所有者に命じた事例。
19．宮崎地裁延岡支部 平成２４年１０月１７日 平２１（ワ）４４６号
携帯電話基地局周辺に居住する住民40名余りが、基地局設置後に生じた健康被害を訴えてその操業の差し止めを求めたが、耳鳴りや頭痛、肩こり、鼻血、めまいなどの症状が共通していることは認められるものの、そのことから直ちに電磁波による健康被害であることは認定できないとした事例。
20．東京高裁 平成２４年５月２４日 平２４（ネ）１０２４号
原判決は、主位的請求につき、管理組合(被控訴人)の理事会は、管理費の中から町会費を支払うことを改めて決定する内容の決議をしておらず、予備的請求につき、管理費から町会費を支払うことが被控訴人の目的の範囲に含まれない事項であるとはいえないとして、いずれの請求も棄却したところ、区分所有者(控訴人)がこれを不服として控訴をしたが、規約に町内会への加入と町内会費の負担が定められており、このような活動が管理に関する事項に含まれるとして、原告の控訴を棄却した事例。 (控訴審)。
21．東京地裁 平成２３年１２月２７日 平２３（ワ）１４３３５号
区分所有者(原告)が、管理組合(被告)に対し、理事会及び定期総会において、管理費会計等予算案において管理費の一部を町会費として支出するとした決議は、管理組合の目的の範囲に含まれない事項に属するから、この支出を承認した部分は無効であると主張して、その無効の確認を求めたが、規約に町会費を管理費に含めて徴収すると規定しており、町会費の支払に充てる原資を欠くとの原告の主張は理由がないとして、請求を棄却した事例。 (原審)。
22．東京地裁 平成２１年７月１５日 平２０（ワ）３８５２１号
◆マンションの管理組合法人である原告が、組合構成員である被告に対して、管理費等の滞納による決議に基づく被告区分所有権等の競売を請求した事案において、被告に対する上記決議のための集会招集通知及び弁明の機会付与の通知が到達しなかったり、受領すべき代表者が存在していない事情は被告側によるもので、上記通知の送付時に被告の破産手続が廃止されていたことなどから、実質的に弁明の機会を与える意味もなかったことを理由に、決議は有効で手続要件も欠けるところはないとして、原告の請求を全部認容した事例。
23．東京地裁 平成１３年８月２９日 平１２（ワ）１０７５９号
Ａが、管理組合に対し、Ｂ所有の隣地住宅の植栽より日照等の被害がある旨の陳情書を提出し、理事長Ｃが組合名で「剪定を依頼する」旨の文書を送付したことが、Ｂの精神的圧迫を招き、自宅の売却を余儀なくされ譲渡損失等の損害を受けたとして、ＢがＡ・Ｃに求めた不法行為に基づく損害賠償請求につき、違法性がなく不法行為が成立しないとされた事例。
地上権付き区分所有建物部分の所有者は、地上権の対価である地代支払債務につき、自己の有する地上権の持分割合に対応する地代を支払えば足りる（分割債務）と解された事例。
猫の飼育禁止の特約がない賃貸マンションで、賃借人が猫10匹を飼育し、建物を汚染・損傷し、悪臭や鳴き声で近隣より苦情があるなど、通常の飼育で許される範囲を超えているとして、猫飼育が賃貸借契約における用法違反に当たるとした事例。
26．大阪地裁 昭和６１年１２月１２日 昭５９（ワ）１４２５号
専用庭に設置する温室での園芸活動を目的とするマンションの売買において、契約後に南側隣接地に予想外の高い建物が建築され、日照が阻害されたことが、売買目的物のかくれた瑕疵に当たるとされた事例。
飼犬の鳴き声による近隣者の騒音被害について、犬の飼主に民法718条の損害賠償責任が認められた事例。
犬・猫等の飼育禁止の特約に違反したとして、賃貸部屋を居住用として利用することなく、犬、猫の飼育、及び飼料、器具等の保管場所として利用したことが、共同住宅の部屋賃貸借契約の解除が認められた事例。
29．東京地裁 昭和５８年１月２８日 昭５６（ワ）７７３５号 ・昭５６（ワ）１５００１号
猫飼育禁止の特約が付されているマンションの賃貸借において、借主が猫を飼育したことが、賃貸借契約解除に。結びつく信頼関係破壊の一要素とされ、マンション賃貸借契約の解除が有効と認められた事例。
30．東京地裁 昭和５４年８月３０日 昭５４（ワ）６６６１号
賃貸人の承諾なしにアパートのベランダ外側の鉄柵にプラスチック製のトタン板を張って周囲を被い、犬二匹（シェパード犬とスピッツ犬各一匹）の飼育していることが、賃貸借の更新拒絶の正当事由に当たるとされた事例。
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【更新情報】2017年2月24日
マンション標準管理規約の改正に伴い、相談事例をリニューアルいたしました。
また、マンション管理に関する相談事例を新たに７件追加登録しました。
追加された相談事例は以下の通りです。
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1．総会の「出欠票・委任状・議決権行使書」の提出者及び賛否の内訳を公開してもよいでしょうか。
「出欠票・委任状・議決権行使書」の公開手続き等については、区分所有法や標準管理規約では明記されていません。一般的な総会運営では、総会成立要件が充たされていることについて、総会の途中で議長から出席組合員に報告したり、議事録に記載することで組合員に報告することが一般的です。．．．（続き）
2．総会に出席できる占有者及び利害関係人の意見陳述権について。同居家族は総会に出席する資格がありますか。
区分所有法第40条（議決権行使者）では、「専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者１人を定めなければならない。」とあることから、総会への出席は、その区分所有者１人が出席できると解すことが合理的です。したがって．．．（続き）
3．ペット飼育に関して新たに規定を定める場合、普通決議ですか、特別決議ですか。
管理規約の設定、変更又は廃止は特別決議、使用細則は普通決議で決することが必要ですが、本件のように、使用細則内に、「専有部分の使用に関する制約」を新たに規定することになるような場合、まずは、特別決議で基本的な事項を管理規約で定め、その上で、細部を普通決議により使用細則で定める等、議案上程に工夫が必要でしょう。．．．（続き）
4．書面決議をする場合の「区分所有者全員の承諾」は、「書面決議すること」と「議案の決議自体」の双方において必要ですか。
区分所有法第45条（書面又は電磁的方法による決議）の趣旨は、区分所有者が集会において、議案に関する議論を経て決議を行うという重要な手続きを省略することになるため、書面決議という手続きを採用することについては、全員の承諾が必要としたものです。．．．（続き）
5．回収見込みのない管理費等債権の雑損失処理の方法について。
管理組合が法人である場合には、その債権をどのように処理するかは管理組合法人の事務処理に関することなので、総会の決議を経たうえで放棄することができますが、法人ではない一般の管理組合の場合には二つの考え方があります。．．．（続き）
6．管理委託契約の契約期間を「同一条件の場合は自動更新とする」と記載することは違法ですか。
マンション管理適正化法では、「自動更新」を禁止する直接的な規定はありません。しかし、．．．（続き）
マンション標準管理規約では、第１３条に「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」と規定しております。．．．（続き）
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【更新情報】2016年7月14日
判例を新たに１６件追加登録しました。（直近判決日順）
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1．東京地裁 平成27年10月22日 平２６（ワ）３０９０８号
区分所有者(原告)が、マンション管理組合及び管理業務受託会社を被告として、管理組合役員の選出に関して、不在区分所有者を除外した輪番表を定期総会に提出し、選出対象から原告を除外した行為等が不法行為となるとして、共同不法行為に基づく損害賠償請求権により、慰謝料の支払を求めた事案において、マンションの管理運営上、特段不合理かつ不公平なものとはいえなとして、原告の請求を棄却した事例。
2．東京地裁 平成27年9月25日 平２５（ワ）３０１１５号
マンション居住者（被告Ｙ１）が起こした自転車による交通事故によって死亡した亡Ｘ１の相続人である原告らが、加害者（被告Ｙ１）に対し、民法７０９条に基づき、亡Ｘ１の損害及び原告らの損害（慰謝料）等の支払を求めとともに、マンションの管理組合との間で損害保険契約を締結している被告三井住友海上火災保険に対し、同契約のマンション居住者包括賠償特約に基づき、被告Ｙ１に対する請求額と同額の金員の支払を求めた事案で、原告らの被告Ｙ１に対する請求は理由があるとして約4,075万円と遅延利息の支払いを認めたが、原告らの被告三井住友に対する請求は被告Ｙ１が「居住用戸室に居住している者」に該当すると認められないとして棄却した事例。
3．最高裁第二小法廷 平成27年9月18日 平２５（受）８４３号
一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料につき生ずる不当利得返還請求権を他の区分所有者が行使することができないとされた事例。
※このマンションは、管理規約に、特定の区分所有者が特定の共用部分を特定の目的で専用使用できるとしている特殊なマンション。
マンション管理組合の管理者である原告が、区分所有者である被告に対し、被告が専有部分に多くの間仕切りを設置して多数の者を居住させていることが、管理規約に違反し、また、区分所有者の共同の利益に反する行為に当たると主張して、管理規約及び区分所有法５７条１項に基づき、上記のような行為の禁止、間仕切りの撤去等を求める事案で、行為の禁止、間仕切りの撤去が認められた事例。
5．東京地裁 平成27年3月30日 平２６（ワ）１０４９２号
マンション管理組合法人(原告)が、会計担当理事であったＢによって同管理組合の金員が着服横領されたことにつき、当時管理組合の役員であった理事長・会計監査(被告)らに対し、善管注意義務違反に基づく損害賠償を求めた事案において、善管注意義務違反があったと認めざるを得ないが、役員のなり手不足という状況の中やむなく再任され続けたにすぎなかったという事情や、管理運営への関心が高くなく，役員に任せるままであったことも，Ｂによる横領行為が継続して行われた原因の一つであるといわざるを得ないとして、損害の衡平な分担の見地から、過失相殺の法理を類推し、被告の責任を９割減ずるのが相当であるとした事例。
6．東京地裁 平成27年2月16日 平２６（ワ）１６５１４号
マンションの管理組合(原告)が、臨時総会において、各居室の玄関扉の外部部分の改修工事の実施を決議したところ、工事に必要な協力を拒んでいる区分所有者(被告)に対し、当該工事に協力する義務があること等を求めた事案において、区分所有者(被告)は適式に議決された改修決議に従う義務があるとして、原告の請求を認容した事例。
7．東京地裁 平成26年11月25日 平２４（ワ）６７５８号
管理組合である原告が、区分所有者である被告に対し、管理費及び修繕積立金の未払金及び遅延損害金(総額134万円)の支払を求めた事案で、被告が独自に行った工事について有益費償還請求権及び損害賠償請求権(同額の134万円)を主張し相殺を求めたが、一部(5万円)のみ償還請求を認め、その他は認められなかった事例。
マンション管理組合法人(原告)が、マンション内の排水管・汚水管の更新工事を実施しようとしたところ、区分所有者(被告)がこれを拒否したため、被告に対して、区分所有法６条２項に基づき、本件工事実施のための本件建物の使用の許可又は承諾を求めるとともに、被告の上記本件建物の使用を拒否する行為が区分所有者の共同の利益に反するものであるとして、同法５７条１項、６条１項に基づき、被告による本件工事の実施に対する妨害行為の禁止を求めた事案で、専有部分内の工事の承諾と妨害行為の禁止が命令された事例。
9．東京地裁 平成26年1月16日 平２３（ワ）１８１５２号
団地管理組合法人(原告)が、組合員である被告に対し、区分所有法５７条１項及び２項並びに管理規約に基づき、バルコニー及び屋上に設置されたサンルーム仕様の構築物等の撤去及び原状回復を求めるとともに、民法７０９条及び管理規約に基づき、弁護士費用等の支払を求めた事案において、同工事内容は、建物の共有部分である屋上部分の形状を変えるものであり、使用細則規定に反し、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に該当するなどとして、請求を一部認容した事例。
10．東京高裁 平成25年10月23日 平２４（行コ）１２２号
国の重要文化財である建築物の近隣に居住する住民が提起した文化庁長官において当該建築物の隣地における高層マンションの建築につき文化財保護法４３条１項本文に規定する重要文化財の保存に影響を及ぼす行為に対する許可手続を行う義務があることの確認を求める訴えにつき確認の利益が認められないとした事例。
11．東京高裁 平成24年5月31日 平２３（ネ）８１６７号
度重なる議事録の改ざん等を行ったとして解任された元理事長が、後任の理事長らに対して名誉棄損と損害賠償請求訴訟を起こしたが、管理組合は総会を開催し、応訴費用を管理組合が負担する決議を行った。これに対しこの総会決議無効確認の訴えを起こした事案において、総会決議は有効としてこの訴えを却下し、組合業務に関するものであれば、訴訟費用等の組合支出は認められるとした事例。
2名の共有で、それぞれ共有持分が7/10と3/10の場合、管理費・修繕積立金のような金銭債務については、分割債務ととらえるか、不可分債務ととらえるかが争われた事案で、区分所有権を共有する者が負う管理費等の支払債務は、性質上の不可分債務ととらえるのが相当であるとした事例。
13．東京地裁 平成19年1月30日 平１７（ワ）１２４０６号
マンションの管理組合(原告)が、管理規約に違反して犬や猫を飼育している区分所有者(被告)らに対し、その差止を求めた事案において、被告らが動物飼育禁止条項に違反して犬や猫の飼育を続けることは、共同の利益の反する行為であるとし、本訴の提起が権利の濫用であるとの被告らの主張を退け、原告の請求を認容した事例。
管理組合が総会決議に基づきマンション出入口にオートロック式の開閉ドアを設置したところ、区分所有者(控訴人)が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすものであるにもかかわらず管理規約所定の承諾を得ずになされたものであり、そのため専有部分を店舗として使用ないし賃貸に供することができなくなったと主張して、オートロック式ドアの撤去と損害賠償請求した事案において、本件オートロックの設置は、本件物件の使用に特別の影響を及ぼすものとはいえず、控訴人の本件物件の所有権を侵害するものでも、不法行為若しくは管理規約違反に該当するものでもないとして、控訴を棄却した事例。
15．東京地裁 平成10年4月14日 平９（ワ）１９５２９号
戸数10戸の比較的小規模なマンションで、一人の管理費等の滞納によっても、その運営や財政に重大な支障を来すおそれが強いこと等の状況が認められ、区分所有者に対する未払いの管理費等の支払請求のほか、将来の管理費等の支払請求が認容された事例。
16．最高裁第三小法廷 昭和32年7月9日 昭２７（オ）８８４号
◆「失火ノ責任ニ関スル法律」但書にいわゆる「重大ナル過失」の意義。
◆失火者に「重大ナル過失」の認められなかった一事例。
◆明治三二年法律第四〇号「失火ノ責任ニ関スル法律」但書の規定する「重大ナル過失」とは、通常人に要求される程度の相当な注意をしないでも、わずかの注意さえすれば、たやすく違法有害な結果を予見することができた場合であるのに、漫然これを見すごしたような、ほとんど故意に近い著しい注意欠如の状態を指すものとすべきである。
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【更新情報】2016年3月23日
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1．最高裁第三小法廷 平成28年3月1日 平２６（受）１４３４号 ・平２６（受）１４３５号
(上告審) 線路に立ち入り列車と衝突して鉄道会社に損害を与えた認知症の者の妻と長男の民法７１４条１項に基づく損害賠償責任が否定された事例。
(控訴審) 線路に立ち入り列車と衝突して鉄道会社に損害を与えた認知症の者の妻と長男の民法７１４条１項に基づく損害賠償責任について、請求全額を認容した１審判決を変更して、長男に対する請求を棄却し、妻に対しては、損害賠償責任を肯定した上、同条による損害賠償責任の法的性質などから、双方の事由を総合考慮して、賠償すべき額を損害の半額とした事例。
(第一審) 線路に立ち入り列車と衝突して鉄道会社に損害を与えた認知症の者の妻と長男の民法７１４条１項に基づく損害賠償責任について、妻と長男に賠償責任を認めた事例。
4．福岡地裁小倉支部 平成28年1月18日 平２６（ワ）１１０９号
(控訴審) 修繕積立金を居住年数に応じて分配・返還する総会決議をしたマンション管理組合が、一部の区分所有者から決議無効を訴えられ敗訴後、管理規約を改正し返還を追認した総会決議が無効だとして区分所有者が提訴した事案において、規約の内容は「区分所有者間の利害の衡平を著しく害するものであって、公序良俗に違反するものである」として、決議の無効を認めた事例。
5．福岡地裁小倉支部 平成25年2月15日 平２３（ワ）５１７号
(第1審) マンション管理組合の総会においてなされた「居住年数に応じて修繕費取り崩しの一部を特例として返金する」旨の決議が無効であるとした事例。
6．東京地裁 平成27年1月26日 平２５（ワ）３１３７２号
マンション建替組合による建替えに参加する旨の回答をしなかった区分所有者に対する売渡請求が有効であると容認された事例。
7．東京地裁 平成26年12月9日 平２６（ワ）１３６００号･平２６（ワ）１７５７６号
マンションの区分所有者(原告)が，その隣室に居住する被告らに対し、隣室バルコニーに大量の動産が置かれていたことから、原告の居室について予定されていた賃貸借契約の締結に至らなかったなどとして、動産の撤去と不法行為に基づく損害賠償を求めた事案において、撤去等のみが認容された事例。
8．東京地裁 平成26年11月5日 平２５（ワ）２５６３３号・平２６（ワ）９２０８号
マンション管理組合(原告)が、長時間かつ長期間騒音を出している占有者(被告)に対し、他の区分所有者等に迷惑を及ぼす行為をしているとして各行為の差止を求めた事案において、その差止請求を認容した事例。
9．東京地裁 平成26年10月20日 平２５（ワ）３４５１２号
マンション居室の借主が漏水調査・修繕(保存行為)に協力しないことなどから信頼関係が破壊されたとして、貸主が居室の明渡しを求めるとともに、上記保存行為協力義務の不履行に基づく損害賠償金の支払を求めた事案で、ほぼ認められた事例。
10．大阪高裁 平成26年1月23日 平２５（ネ）２１６０号
Aマンションを購入したXらが、Aマンション敷地の南側に隣接する土地にY(建設会社)が新たに建築中であったBマンションにより、重大な日照阻害が生じ、Xらの人格権又は財産権が違法に侵害されているとして、Yに対し、人格権又は財産権に基づき、Bマンションの建築工事の差止めを求めるとともに、マンション販売時の説明義務違反によって精神的苦痛を被ったとして、不法行為又は債務不履行による損害賠償請求権に基づき、慰謝料等の支払を求めた事案。
11．東京地裁 平成24年12月14日 平２３（ワ）３０７２６号
玄関前の廊下に廃棄物等を置いたり、バルコニーに多数の動産を置き非常時の通行に障害を与えたり、鳥獣類の餌付けをし、その糞や羽毛により他の区分所有者に実害を与えたほか、敷地内駐車場に業務用車両（タクシー）を繰り返し駐車させたりしたことは、「区分所有者の共同の利益に反する行為」として、上記行為の停止と専有部分の使用の禁止等を請求するとともに、区分所有権等の競売を請求した事案で、これらが認められた事例。
12．東京地裁 平成24年9月25日 平２３（行ウ）５９７号
管理組合がした建替え決議において、区分所有法が定める決議事項に関して瑕疵があり、行政庁のマンション建替組合設立認可処分は、要件を満たしていないとして、同処分の取消しを求めた事案において、決議事項として欠けるところはなく有効であり、本件処分も適法であるとして、請求を棄却した事例。
管理組合(原告)が、居住者(被告)に対し、マンション居室で犬を飼育しているとして、犬の飼育の禁止を求めるとともに、調停費用と弁護士費用についての損害賠償を求めた事案において、被告はマンションにおいて犬を飼育しておらず、今後マンション内で犬を飼育するおそれもないとして、原告の請求を棄却した事例。
14．東京地裁 平成23年12月16日 平２２（ワ）３８２６４号
管理組合(原告)が、区分所有者(被告)に対し、管理規約・使用細則に基づき、マンション内における犬の飼育の差止めを求めるとともに、不法行為に基づき、弁護士費用相当損害金等の支払を求めた事案において、権利濫用及び法の下の平等の規定違反に係る被告の各主張を排斥して、犬の飼育の差止めを認め、また犬の飼育は不法行為を構成するとして、因果関係のある弁護士費用の請求を一部認容した事例。
15．東京地裁 平成23年9月22日 平２２（ワ）４０３９６号
給排水管の老朽化に伴う改修工事について、共用部分だけでなく、専有部分の給排水管についても併せて改修工事を行い、その費用について修繕積立金から支出し一時金の徴収はしないこと等を内容とする総会決議があり、その後の総会で区分所有者間の公平を期すために、本件工事に先行して自ら専有部分の給排水管工事を行った者に対し、一定の基準で改修工事の立替金を返還することが提案され可決されたが、立替金に不服があるとして不均衡の解消に必要な額の支払を求めた事案において、先行工事者に対する補償額の算定基準には相応の合理性があり、本件各総会決議は有効であるとして、本件各総会決議に基づく請求につき一部認容した事例。
議長が管理組合の総会でやじをとばし続けた者に議場からの退場を命じたのは、議事の円滑な進行のためやむを得ず採った措置であり、その手続も運営規則に則ったものであるから、総会出席権を何ら侵害するものではないとして、退出命令を認めた事例。
17．東京地裁 平成23年8月23日 平２２（ワ）４８０３２号
マンション居住者(原告)が、管理組合(被告)に対し、刺青のある者につきトレーニングルームの利用を制限する管理規約の改正の無効を主張し、トレーニングルームの使用許諾を求めた事案において、刺青をする者は、その後の人生の中で刺青をすることによりなされる社会的差別を受忍する義務があるとして、刺青の有無により区別を設ける管理規約の改正が直ちに違法と認めることはできないとし、原告の不利益が受忍限度を超えたものと認めることはできないから、同改正にあたり原告の同意は不要であるとして、使用許諾請求を棄却した事例。
18．東京地裁 平成23年2月17日 平２１（ワ）１４６１１号
マンションの管理組合及び同マンション管理員ら(原告)が、罵声を浴びせたり、理事会･理事長を誹謗する文書を掲示したり、また、管理室の扉を足蹴りし、物を吐くなどの区分所有者(被告)の行為に対し、損害賠償を求めた事案において、社会的相当性を逸脱するものにつき不法行為を構成するとして、原告らの請求を一部認容し100万円の支払いを命じた事例。
19．最高裁第一小法廷 平成21年12月17日 平２１（行ヒ）１４５号
住宅跡地へのマンション建設を巡り、反対する周辺住民が区を相手に建築確認取消しを求めた事案において、第二審の「特区を認めた区長の判断は違法。認定を前提とした確認処分は取り消す」という判決を追認した事例。
20．東京地裁 平成20年6月30日 平１９（ワ）８４５６号
一理事(原告)が、賃貸人(被告Ａ)に対し、バルコニーの設置物の撤去を求めるとともに、理事長(被告Ｂ)がマンション内で配布等したビラにより名誉を毀損されたとして損害賠償を求めた事案につき、管理規約上、違反者に対する是正措置は区分所有法によるか、理事長が行使するものとされ、区分所有者個人が代位行使することは予定されていないとして、被告Ａに対する請求を棄却するとともに、被告Ｂがビラに記載した内容は事実の重要部分に誤認はなく、人身攻撃に及ぶものともいえないから違法性が阻却されるとした事例。
21．東京地裁 平成20年4月11日 平１９（ワ）６５１５号・平１９（ワ）２７８３５号
駐車場使用料を増額する規約改定は区分所有法３１条１項後段の「区分所有者の権利に特別影響を及ぼすべきとき」に該当し、当該者の承諾を要するが、社会通念上相当な額である場合には使用料の増額を受忍すべきであり、そうでないとしても社会通念上相当額の範囲内の限度で有効であるとした上、使用料につき一定の増額を有効と認めた事例。
22．東京地裁 平成19年8月29日 平１８（ワ）２０８９８号
管理組合(原告)が、区分所有者(被告)に対し、管理費及び修繕積立金の支払いを求めた（甲事件）ところ、被告が、原告代表者らから嫌がらせを受け、名誉を傷つけられ、プライバシーを侵害されたなどと主張して、原告に対し、不法行為に基づいて損害賠償の支払いを求めた事案（乙事件）において、被告には本件管理費等の支払いを拒む理由はないとして甲事件については請求を全て認容し、他方、嫌がらせ行為が原告の職務行為としてされたことを認めるに足りる証拠がないことなどから乙事件については請求を棄却した事例。
７歳の女児が自転車で歩道上を走行中、車道上に転倒して貨物自動車に轢過されて死亡した事故につき、事故の原因は歩道上に張り出していた生け垣にもあるとして、生け垣の所有者に対する損害賠償請求が認められた事例。
24．那覇地裁 平成17年11月16日 平１６（ワ）４１２号
団地内の公園に設置された箱形ブランコで遊戯中に子供が受傷し死亡したのはブランコの設置又は保存に瑕疵があったためであるとして、損害賠償を請求した事案について、通常の箱ブランコと比較して構造上・機能上の不備があったことを認めるに足りる証拠もないし、本件ブランコの設置・保存に瑕疵があったと評価することはできないとして請求を棄却した事例。
同じマンション業者が、マンションの南側約60m先に別のマンションを建築したことにより、眺望等を阻害されたとして、区分所有者らがマンション業者に対し、不法行為ないし債務不履行に基づき損害賠償を請求した事案において、信義則上その眺望を害しないよう配慮する義務があるところ、かかる義務に違反したとして賠償責任を認めて請求を一部認容した事例。
26．東京地裁 平成15年6月10日 平１４（ワ）４５０７号
マンションの管理規約に反して複数頭の犬を本件マンションにおいて飼育するおそれがあるとして、マンション管理組合管理者の区分所有者に対する飼育行為の差止請求が認容された事例。
管理費等の未収金対策を議案にしたことによって、人格を著しく傷つけ社会的名誉を毀損したとして、不法行為に基づく損害賠償を請求した事案において、管理組合の理事会がとった対応が妥当性を欠くものとはいえず、理事として正当な職務行為であるとして、請求を棄却した原判決は相当であるとして、控訴を棄却した事例。
阪神・淡路大震災により賃貸マンションの一階部分が倒壊し、賃借人が死亡した事故について、その損害賠償額の算定に当たって、自然力の損害発生への寄与度を割合的に斟酌し五割の限度で賃貸人・所有者の土地工作物責任を認めた事例。
台風で飛散落下した屋根瓦が隣家建物を損傷した場合において、屋根瓦の設置又は保存に瑕疵があるとされた事例。
30．旭川地裁稚内支部 昭和48年11月15日 昭４８（ワ）３号
建物の屋根から氷盤が落下して通行人が死亡した事故につき、建物所有者に損害賠償義務が認められた事例。
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【更新情報】2016年1月8日
マンション管理に関する相談事例を新たに８件追加登録しました。
追加された相談事例は以下の通りです。
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1．管理組合が、管理委託契約期間の途中で、管理費等の収納方法として、新たに集金代行会社と契約しようとするときは、マンション管理業者として重要事項説明会が必要ですか。
管理委託契約書上の収納事務の仕様変更となりますが、本件の場合は管理組合が決定したことであり、マンション管理業者の意向と関係なく決定されたケースです。 この場合、マンション管理業者が重要事項説明会を開催し、当該変更部分を反映した形で、管理委託契約書(変更）を締結する必要があるかどうか、またその責任があるかどうかが、論点になります。．．．（続き）
2．婚姻のためフロント職員の苗字が変更となりましたが、社内では旧姓を継続して使用しているため、管理業務主任者証の氏名変更手続きをしないで旧姓のまま業務を行うことは可能でしょうか。
マンション管理適正化法施行規則第７６条では、「法第５９条第１項の登録を受けた者は、登録を受けた事項に変更があったときは、別記様式第２４号による登録事項変更届出書を国土交通大臣に提出しなければならない。」と規定しています。．．．（続き）
3．大規模修繕工事期間中の管理組合役員に対する休業補償等の考え方について。
管理組合役員に報酬を支払うという考え方自体は、決して不自然な考え方ではなく、マンション標準管理規約においても規定があり、当該費用については、予め収支予算案にその額を計上して総会の決議を得ておけば、支出が可能です。しかしながら本件の場合、．．．（続き）
4．大規模修繕工事期間中の専用庭使用料の返還請求がありました。どのように対応したら良いでしょうか。
専用使用権とは、管理規約等によりあらかじめ定められた用法に従って、排他的に使用できる権利であり、使用料はその対価として管理組合が徴収するものです。．．．（続き）
5．専有部分の「シェアハウス」への対応について、管理組合への助言方法を教えてください。
マンションの一住戸を簡単な壁で小さな空間に仕切るなどして多人数の居住の用に供することは、建築基準法をはじめ関係法令に違反する懸念が生じます。．．．（続き）
管理組合が契約当事者となっているケーブルＴＶ業者は課税事業者であることが一般的でしょう。この場合、消費税率の引上げによって、管理組合への請求額も税率が引上げられると考えられます。．．．（続き）
7．使用細則で、バルコニーでの喫煙を制限することはできますか。
マンション標準管理規約では、第１３条に「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」と規定しております。．．．（続き）
8．事務所兼用住宅の可否判断について、注意点を教えてください。
マンション標準管理規約コメント第１２条関係では、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」としています。．．．（続き）
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【更新情報】2015年11月30日
マンション管理に関する判例を新たに２０件追加登録しました。
追加された判例は以下の通りです。(直近判決日順)
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1．東京地裁 平成27年2月24日 平２６（ワ）２０４８６号
マンション賃貸人の６歳の子供が、共用部分に排泄物やその他、人の嫌がる物を置いたり、他の部屋の扉に落書きしたりしたことについて、責任能力を欠いていたものと認められるが、一般通念上、子供の年齢に照らし、その親権者である親は子供に対し迷惑行為をしないように、教育・指導をすべき監督義務があるとして、損害賠償請求を一部認めた事例。
2．福岡高裁 宮崎支部 平成26年12月5日 平２４（ネ）３２０号
被告が設置した携帯電話基地局の周辺住民である原告らが、基地局から放射される電磁波により健康被害が生じていること等を理由として、人格権に基づき基地局の操業の差止めを求めた事案において、電磁波と健康被害との因果関係についての医学的及び科学的観点から立証は不十分として、控訴を棄却した事例。
リゾートマンション区分所有者の管理費等の滞納が区分所有者の共同の利益に反する行為であり、滞納額が多額になっていることから、区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難であるとして、管理組合法人である原告が区分所有法５９条に基づき、区分所有権及び敷地利用権の競売の請求をした事案で、競売を認容した事例。
4．東京地裁 平成26年3月25日 平２３（ワ）３５６０４号・平２５（ワ）１６７６０号
階下に居住する被告(音楽活動家)による練習音が受忍限度を超える騒音のため、原告妻が心身変調を来たして妊娠中絶をし、転居等を余儀なくされるなど肉体的・精神的苦痛を被ったとして、騒音の差止めと、不法行為に基づく損害賠償を求めた事案において、受忍限度を超える騒音を伝播させた旨認定して、被告の不法行為責任を認める一方、違法な使用状況を放置したという不作為による不法行為責任は認められないとして、損害賠償請求の一部を認容した事例。
原告らが居住するビルの隣地に、被告(マンション分譲会社)が建築したマンションの窓から原告らの各居室を見通すことができるため、民法２３５条及び人格的利益に基づき、目隠しの設置と、住環境が悪化したとして不法行為による損害賠償を求めた事案において、内容の特定を欠いた不適法なものとして原告らの訴えを却下し、不法行為は認められないとして、その余の請求を棄却した事例。
原告(区分所有者)の部屋のリフォーム工事について、手続きの不備と騒音・振動被害が生じているとして、被告(管理組合)らが行った工事中止要求や業者入館中止要請が違法として、不法行為に基づく損害賠償を求めた事案において、共同の利益に反することとなるおそれが生じている本件工事を一旦中止させるためにやむを得ず行った工事中止申入れや入館中止要請といった被告らの一連の行為に、不法行為を構成するほどの違法があるとはいえないとし、請求を棄却した事例。
マンション管理組合法人(被告)に対し、組合員(原告)が、総会において、管理費等を滞納する区分所有者に対して、区分所有法５９条１項に基づく競売請求を行うに当たり、競売手続で被告自身が第三者への転売を前提として買受人となることを合わせて決議した点は、被告の目的の範囲外の行為を決議するものであると主張して、同決議の無効確認を求めたが、各決議を有効とした原判決は相当であり、本件控訴は理由がないとして棄却した事例。
8．新潟地裁 長岡支部 平成25年6月14日 平２４（ワ）２５０号
(上記控訴審の原審)
9．東京地裁 平成24年12月3日 平２３（ワ）２１５８９号
マンションの管理組合(原告)が、その代表者であった理事長(被告)に対し、在任中にずさんな会計処理を行ったため、使途不明金が発生したとして、債務不履行に基づく損害賠償として７１１万円及びこれに対する遅延損害金の支払を求めた事案において、損害と認められる３３３万円及びこれに対する年５分の金員の支払いを命じた事例。
10．東京地裁 平成21年5月21日 平１９（ワ）２１０６９号・平２１（ワ）１９６８号
本訴において、原告(施工会社)が被告(管理組合)に対し、マンションの全面改修工事の一環として工事を請け負ったが、被告の故意による不法行為と債務不履行により契約の解除を余儀なくされた等と主張して損害賠償を請求し、反訴において、被告が原告に対し、工事の請負契約の解除による不当利得返還請求権に基づき、既払金等の支払を求めた事案において、原告による工事の請負契約の解除の意思表示は、解除原因を欠き無効であるとして、原告の本訴請求を棄却し、原告の債務不履行を認定して、被告の反訴請求を認容した事例。
11．東京地裁 平成21年5月21日 平１９（ワ）１２５３４号
マンション管理組合(原告)が、マンション管理会社(被告)に対し、管理業者としての善管注意義務違反、また、その管理人の注意義務違反などして、原告に不正な支出をさせて損害を被らせたとして、不法行為に基づく損害賠償を請求した事案において、不法行為は成立しないとして、請求を棄却した事例。
マンション玄関の自動ドア閉扉時に同マンションの注文者(身体障害者で高齢な原告)が転倒して負傷した事故について、ドアの瑕疵を主張して損害賠償を請求したが、事故との間に因果関係があるとは認め難いとして、ドアの瑕疵を否定し、請負人の損害賠償責任を否定した事例。
【管理員に関する判例】
13．新潟地裁長岡支部 平成25年10月24日 平２４（ワ）２０号
リゾートマンションの住込み管理員(原告)らが、時間外労働及び時間外深夜労働の存在を主張して未払時間外労働等賃金及び付加金の支払を求めた事案において、会社(被告)から指示され作業した時間についてのみ時間外労働の存在を認めた上で、被告が支払った残業代等は原告らが主張する時間外労働等賃金額に見合うものであるから、時間外労働等の請求権及び付加金請求権は存在しないとして請求を棄却した事例。
14．東京地裁 平成20年9月9日 平１９（ネ）５２２０号・平２０（ネ）２７８９号
住込み管理員の時間外労働について、平日管理人室で待機していた午前７時から午前９時まで及び午後６時から午後１０時までは、それぞれ時間外労働に従事したものと認めるのが相当であるものの、これらの時間中に管理員業務とは関係のない私的行為に要した時間は、上記の時間外労働時間から控除されるべきとし、休日については、管理員室の照明の点消灯、ごみ置き場の扉の開閉以外には労務の提供が義務づけられてはおらず、労働からの解放が保障されていたということができ、各日につき１時間を時間外労働時間とした事例。
15．東京地裁 大阪地裁 平成17年3月11日 平１５（ワ）１１３８２号
住込み管理人が所定労働時間外に管理人居室で過ごす時間は、緊急事態への対応を義務づけられているが、その過ごし方に特段の制限（外出や飲酒の禁止など）はされていないから、会社の指揮命令下にあるとはいえず、労働基準法上の労働時間には当たらないとした事例。
16．東京高裁 平成16年11月24日 平１５（ネ）３３６０号
夫婦住込み管理員の所定労働時間外の業務遂行（平日の所定労働時間の前後の労働、土日祝日の午前・午後の一部労働）について、平日・土曜日については、夫婦ともに時間外労働ないし休日労働に従事したものと認められると判断した第一審判決を維持しつつ、日曜・祝日については、夫婦のうち少なくとも１名は業務を離れ自由に時間を利用することができたとして、１名分についてのみ時間外労働ないし休日労働に該当すると判断した事例。
管理会社の６０歳定年退職制度を定める就業規則は、その内容の合理性が認められる場合には、個々の労働者に対する周知、同意の有無にかかわらず有効であるとされた事例。
18．東京高裁 平成15年 4月25日 平１４（ワ）１７０７７号
管理員が、マンション管理費用とは無関係な支出を繰り返し、管理組合に対する会社の信用を失墜させたとして行った普通解雇について、解雇権濫用に当たらないとされ、労働契約上の地位確認等の請求が棄却された事例。
19．横浜地裁 平成11年5月31日 平１０（ヨ）１２０５号
定年退職後にマンション管理員として雇用された労働者に対する、清掃の不行届きや会社の指示に従わないことなど管理員としての適格性の欠如を理由とする一掲記の契約の更新拒絶について、権利の濫用には当たらないとされた事例。
マンション管理人に対する他のマンションでの業務従事を命ずる配転命令が、転勤場所を従前のマンションまたは周辺地域に認定する旨の合意が存在せず、権利濫用にも当らないとして有効とされた事例。
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【更新情報】2015年6月30日
マンション管理に関する判例を新たに２０件追加登録しました。
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1．東京地裁 平成26年10月28日 平２４（ワ）２６３１４号
1階の駐車場は専有部分だとして、管理組合に対し駐車場の明け渡しと賃料相当損害金の支払いを求めた事案において、「構造上の独立性」「利用上の独立性」のいずれも否定し、ピロティ兼通路として「法定共用部分」であるとした事例。
2．東京地裁 平成26年1月15日 平２５（ワ）１５５６３号
築38年を超える中古マンションを購入した買主が，物件に瑕疵があって、売主は、豪雨のときには雨水の浸水や漏水が発生していることを知っていたが、契約締結に先立ち、買主に対し、このことを隠して物件には過去に漏水や浸水の被害がないと虚偽の説明をしたとして、債務不履行責任，不法行為責任又は瑕疵担保責任を主張して売買代金相当額等の損害賠償を求めた事例。
3．東京地裁 平成25年12月27日 平２１（ワ）２８３４８号
分譲マンションを購入した買主が、住戸に付設された駐車場について、販売担当者が屋内駐車場である旨の説明をしたなどとして、主位的に、消費者契約法上の不実告知若しくは不利益事実の不告知による取消し又は民法９５条の錯誤無効を理由として手付金の返還を求め、予備的に、信義則上の情報提供義務違反による損害賠償を求めた事案において、買主の請求はいずれも理由がないとして、全て棄却した事例。
マンションの区分所有者である原告らが、被告らが開催した臨時総会は、マンションの管理組合の臨時総会とは認められず、あるいは管理組合の管理規約に違反し無効であるなどと主張して、主位的に、①臨時総会自体、②原告Ｘ１を理事から解任する総会決議、③新理事等選任総会決議及び④これらを前提とする被告Ｙ１を理事長に選任する理事会決議の不存在確認を、予備的に①ないし④の無効確認を求めた事案において、主位的請求を棄却する一方、予備的請求を認容した事例。
5．東京地裁 平成24年12月26日 平２２（ワ）３６４３３号
マンションの区分所有者である原告らが、同マンションの管理組合の管理者である被告に対し、主位的には、被告に不正な行為等があるとして、建物の区分所有等に関する法律に基づき、管理者の解任を求めた事案において、原告ら主張の各解任事由は不正な行為等には該当しないなどとして、請求を棄却した事例。
6．東京地裁 平成24年12月14日 平２３（ワ）３３７５７号
マンション管理組合の管理者(原告)が、ある区分所有者(被告)に対し、未払管理費及び遅延損害金の支払いを求めた事案において、被告に対し管理行為を一切行っていなかった旨主張し管理組合を離脱したから支払義務は免れると主張したが、当該区分所有権を失うまでは管理組合から脱退することは性質上不可能であり、個々の管理事務の履行が終了していないことを理由に、管理費の支払を拒むことはできないというべきであるとした事例。
7．東京地裁 平成24年8月29日 平２２（ワ）１８５０８号
法定共用部分である管理人室についてなされた権利の登記は無効であるとして、各抹消登記手続請求を認容した事例。
8．東京地裁 平成23年11月25日 平２１（ワ）４７３８７号
分譲価格や分譲開始時期等について、虚偽の説明を行い、原告(買主)を誤信させて売買契約を締結させたとして、詐欺又は消費者契約法による取消しを主張して不当利得返還、及びその後の値下げ販売に対する損害賠償を求めた事案において、原告の主張をいずれも排斥し、請求を棄却した事例。
9．東京地裁 平成23年11月25日 平２３（ワ）２０３０号
区分所有者である原告が、同マンションの管理組合を被告として、本件各総会決議の無効確認を求めた事案において、訴えの利益を認めたが、本件各総会決議には、法令違反や公序良俗違反、管理規約の重大な違反があるとは認められないとして、請求を棄却した事例。
10．東京地裁 平成23年10月21日 平２１（ワ）３２８９１号
温泉施設を附帯する大浴場や店舗スペース等の団地共用部分等を含む建物群から成り立つ本件マンションの一室を被告から購入した原告らが、鉄筋不足その他の契約の趣旨に反した重大な瑕疵により、交換価値の下落等の損害を受けたとして、被告に対し損害賠償を請求した事案において、瑕疵の不存在あるいは補修工事の実施により、交換価値の下落は認められないとして、原告らの請求をいずれも棄却した事例。
11．東京地裁 平成23年7月6日 平２２（ワ）２１６４１号
臨時総会における大規模修繕工事実施承認において、賛成者への委任状数と議決権行使書によって賛成をしている者の人数を明示してその合計数が過半数であることを明示する必要があるところ、議長は本件総会に実際に出席した組合員１３名のうち９名の挙手数をカウントしたのみで本件議案の可決を宣言したから本件決議が無効になる旨主張するも、総会の定足数要件等に関する原告主張の無効事由は認められないとして棄却した事例。
12．東京地裁 平成22年5月27日 平１８（ワ）２９３８５号
漏水及びホルムアルデヒドを発散する床材が瑕疵にあたるとして、売主及びその建築工事を行った者に対し損害賠償を求めた事案において、漏水の瑕疵は除斥期間の経過により売主の責任は問えず、建築工事を行った者も同様に責任を負わないものとし、床材の瑕疵は使用当時の法令では禁止されていなかったことから、いずれの請求も棄却した事例。
13．東京地裁 平成21年10月29日 平２０（レ）４４５号 ・ 平２０（レ）４７８号
マンションの管理組合（被控訴人）が、同マンションの組合員（控訴人）らが管理費等の支払を怠ったと主張し、管理費等の支払を求めたのに対し、控訴人の居室の水漏れの修繕義務を被控訴人が履行しないから、管理費等の支払を拒絶できる等と主張して控訴した事案において、控訴人らの主張が事実であったとしても、管理費等の性質に鑑みその支払を免れることはできず、被控訴人の請求を認容した原判決は相当であるとして、棄却した事例。
14．東京地裁 平成21年2月20日 平１９（ワ）２９４０１号
建物の瑕疵及び建替えの際の制限についての説明義務違反があったとして、売主及びその仲介者に対し代金の返還及び損害賠償を求めた事案において、建築当時の法令に違反すると認めるに足る証拠はなく、被告らに説明義務違反も認められず、また、瑕疵については、解除事由を構成するものとは認められないとして、請求を棄却した事例。
15．東京地裁 平成21年1月28日 平１９（ワ）３５３４０号
不動産に瑕疵が存在したとして、売主に対し損害賠償を請求した事案において、保温材の厚さ不足や風呂の設置条件等の説明がなく、床材の管理組合の定めた改修マニュアルの要件を充たしているとの説明、チラーユニットに問題がないとの説明及び自動ドアの撤去が容易であるとの説明が虚偽の説明にあたり、被告の不法行為を構成するとして、請求を一部認容した事例。
マンション管理組合（被控訴人）が、同マンションの組合員（控訴人）に滞納管理費・補修積立金及びその遅延損害金、並びに大規模修繕についての分担金とその遅延損害金の支払を求めたのに対し、控訴人は管理費の金額や大規模修繕についての分担金等に正当性が無いなどと主張し控訴したが、いずれも棄却された事例。
17．東京地裁 平成19年9月25日 平１８（ワ）２７７４１号
管理規約に違反して積み立てられた超過修繕積立金をマンションの大規模修繕の費用不足額のための負担金に振り替える旨の決議は、管理組合の普通決議で直接処分することが許されない財産であるから無効であるとし、修繕費用に不足があることから組合員の修繕積立金の一定超過分を当該不足額の負担金として徴収する旨の決議は管理規約に適合するとした事例。
甲の所有する一棟の建物のうち、構造上区分され独立して住居等の用途に供することができる建物部分のみ乙に対し賃借権を設定したにもかかわらず、甲乙間の合意に基づき一棟の建物全部について乙を賃借権者とする賃借権設定の登記がされた場合、甲が乙に対しその登記の抹消登記手続を請求したときは、その本来の賃借権に基づく建物部分を除く残余の部分において認容されるべきものであるとされた事例。
別荘地の管理契約において、分譲業者が所有者からの管理費によりその別荘地の維持管理をまかなっている場合、分譲業者からの一方的解約は認められないとされた事例。
20．東京地裁 昭和51年5月13日 昭５０（モ）２７４６号
「建物の区分所有等に関する法律」が適用されるのは、区分所有建物が完成し、専有部分について表示の登記をした時点からであるとされた事例。マンション一階のピロティが法定共用部分と認められた事例。
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【更新情報】2015年1月7日
マンション管理に関する判例を新たに２０件追加登録しました。
追加された判例は以下の通りです。(直近判決日順)
下線部をクリックすると検索システムの該当判例にジャンプします。
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マンション管理組合が、区分所有者に対し、管理規約に基づき未払管理費、弁護士費用等の支払を求めた事案において、管理規約で、管理組合が未払金員につき「違約金としての弁護士費用」を加算して組合員に請求できると規定していることから、その請求を認めた事例。
2．東京地裁 平成25年11月13日 平２５（ワ）１３１１８号
マンションの管理組合が、区分所有建物の共有者である被告に対し、未払管理費・修繕積立金等及びこれに遅延損害金の請求と、違約金としての弁護士費用等の支払を求めた事案において、いずれも不可分債務に該当すべきであるとされた事例。
本件建物の管理者(原告)が、本件建物の区分所有権を有し又は有していた被告に対し、未払管理費及び修繕積立金の支払を求めた事案において、競売により売却された各専有部分に係る滞納管理費等は各買受人が支払うべきであるとする旨の被告の主張を排斥した上で、被告に支払義務のある未払管理費等を認定するなどして、請求を一部認容した事例。
区分所有者の一部が有する敷地利用権たる借地権の価格を定めていない建替え決議に基づいてされたマンション建替組合設立認可処分が、マンションの建替えの円滑化等に関する法律に違反しないとされた事例。
5．東京地裁 平成25年3月11日 平２４（ワ）１２４６３号
マンションの１室を購入した原告が、上階のバルコニーのアルミ手摺の縦格子がルーフバルコニーに落下するおそれがあったため、ルーフバルコニーを使用することができず、代金減額分等の損害を被ったとして、損害賠償を求めた事案において、アルミ手摺の部材が落下する危険があり、通常備えるべき品質・性能を欠いていたというべきであるから、売主である被告は原告に対して瑕疵担保責任を負うとした上で、損害額を認めて、原告の請求を一部認容した事例。
6．東京地裁 平成25年2月12日 平２３（ワ）２４０４４号
区分所有建物の１戸を賃借している原告が、東北地方太平洋沖地震により、その階上の住戸内の電気温水器の配管が断裂して漏水し、これにより原告の所有するコンピュータ等が故障し、原告の業務にも支障を来したとして、当該住戸の管理をその区分所有者から委託されていた被告会社及び当該区分所有者に対し、損害賠償を求めた事案において、原告の請求を一部認容した事例 (請求：約300万円→一部容認：42.4万円)。
7．東京地裁 平成22年11月17日 平２２（ワ）２９２５２号
本件建物の管理者(原告)が、破産管財人である被告に対し、区分所有権及び敷地利用権について競売の申立てを求めた事案において、長期にわたり管理費等を滞納し続ける行為は、共同の利益に反する行為に当たるとした上で、原告は取り得る手段を講じている上、競売請求以外の他の方法によって共同生活の維持を図ることが困難であると認められるとして、請求を認容した事例。
買い受けた土地には過去に火災死傷事故が発生していたという心理的瑕疵があったと主張して、瑕疵担保責任又は債務不履行に基づく損害賠償等を請求した事案において、本件売買の約４年前に１名が死亡する火災事故があったのであるから、本件土地には心理的な「隠れた瑕疵」が存在し、これを認識していた売主には告知義務があるとして、請求の一部を認めたが、他方、上記事故を認識していたとはいえない仲介業者に説明義務違反や調査義務違反は認められないとして、仲介業者に対する請求は棄却された事例。
マンション共用部分の管理業務を委託された会社(被告)が行った大規模な外壁修繕工事により、店舗の前面ガラスフレームが変色したり、漏水事故が起き天井裏の排気ダクトが腐食するなどにより損害が生じたとして、損害賠償、慰謝料及び謝罪広告の掲示等を求めた事案において、漏水事故について被告の修復放置及び被害回復放置による損害を認めたものの、慰謝料及び謝罪文掲示についても理由がないとした事例。
10．東京地裁 平成22年2月22日 平２０（ワ）３８３７２号
管理組合である原告が、専用使用権の設定された専用使用庭に各建物を設置している被告に対し、その撤去を求めた事案において、同各建物の設置は原告の規約に違反し、また、同各建物の設置がマンションの保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるなどと認定し、請求を全部認容した事例。
11．東京地裁 平成21年6月26日 平１９（ワ）３０７５３号
被告から土地建物を買い受けた原告が、建物内で自殺をした者がいることが購入後に判明したとして、瑕疵担保責任等に基づく損害賠償を求めた事案において、自殺があったという事情は、建物を賃借しようとする者にとっても嫌悪すべき事情に該当するから、賃貸を前提とする建物にとっても瑕疵に当たるとしたが、本件の場合、建物内で直接死亡したというものではなく、原告が建物を取得した時点において、自殺から２年が経過していたため、瑕疵としては極めて軽微なものであるとした事例。
12．東京地裁 平成20年9月30日 平１９（ワ）２８７５７号
マンション管理組合法人(原告)が区分所有権を公売によって取得した被告に対し、前所有者の未払管理費等及び遅延損害金の支払を求めたのに対し、被告が公売公告に遅延損害金の記載がないのでその請求はできないとして争った事案において、公売公告に記載された額は一定時点における暫定的な金額であり、公売公告に未納管理費等の記載があれば、遅延損害金が存在することは十分予想されるから遅延損害金も承継するとして、請求を一部認容した事例。
13．東京地裁 平成19年8月10日 平１９（ワ）４８５５号
賃借希望者に対して、重要事項の説明として、当該物件において自殺事故があった旨を告知すべき義務があることは否定できないが、自殺事故による嫌悪感も、時の経過により希釈する類のものであると考えられることから、一般的に、自殺事故の後に新たな賃借人が居住をすれば、その前の賃借人が自殺したという心理的な嫌悪感の影響もかなりの程度薄れるものと考えられため、当該建物(部屋)で自殺事故があったことを告知する義務はないというべきである、とした事例。
14．東京地裁 平成18年12月6日 平１８（ワ）３５号・他
賃貸借契約につき建物の階下の部屋で半年以上前に自然死があった事実は、社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当するとまではいえず、仲介人にかかる事実を告知し、説明すべき義務はないとされた事例。
15．東京地裁 平成17年3月29日 平１６（ワ）８８６５号
区分所有マンションの住人の一人が、当該マンションの共用部分を規約に反して変更使用していることから、マンション管理組合が原状回復を求めたところ認容された事例。
16．神戸地裁 平成14年5月31日 平１０（ワ）１６６６号
マンションの居室を購入した買主が、上階の居住者のトイレの給排水音、放尿音等の生活騒音が聞こえるため、住居として使用するに耐えられないとして、債務不履行又は売買の瑕疵担保責任に基づく解除ないしは錯誤無効を理由に、売主に対し、既払いの売買代金相当の金員等の返還を求めた事案において、居室で測定された騒音レベルは、日本建築学会が定めた基準の準一級を満たすもので、社会通念上要求される遮音性能を十分に満たすものといえるから、本件建物に(隠れた)瑕疵があるとすることはできないとして、買主の請求を棄却した事例。
区分所有建物の躯体部分は新築工事の四分の一の費用で修復され、建築当初の強度が確保された場合につき、本件建物は阪神・淡路大震災により滅失しなかったとされた事例。
マンションの屋上からの転落事故につき工作物責任が否定された事例。
19．浦和地裁 昭和56年 9月28日 昭５３（ワ）４２３号
マンションの門扉が倒れ五歳の男児が圧死した事故につき、門扉の設置保存に瑕疵があつたとしてその所有者の損害賠償責任が肯定された事例。
20．大阪高裁 昭和37年 6月21日 昭３４（ネ）１５５４号
売買の目的物となった建物内で過去に縊死があつた事実は、年月の経過その他の事情によって目的物の隠れた瑕疵に当たらないとされた事例。
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【更新情報】2014年11月6日
マンション管理に関する相談事例を新たに３０件追加登録しました。
追加された相談事例は以下の通りです。
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マンション標準管理規約第49条（議事録の作成、保管）、そのコメントでは、「利害関係人とは、敷地、専有部分に対する担保権者、差押え権者、賃借人、組合員から媒介の依頼を受けた宅地建物取引主任者等法律上の利害関係があるものをいい．．．（続き）
自動販売機の設置は、マンション標準管理規約（単棟型）第32条（業務）第9号の「敷地及び共用部分等の変更及び運営」に合致していることから、管理組合の業務と言えると考えられます。．．．（続き）
3．「保証金（預り金）」も収納口座から保管口座への移換義務はありますか。
マンション管理適正化法施行規則第87条第2項第1号では、「法第76条の国土交通省令で定める財産は、管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した管理費用に充当する金銭又は有価証券とする。」とあることから、保証金や敷金等は含まれないものと解されるので、必ずしも移換しなければならないものではありません。しかしながら、．．．（続き）
4．管理費会計の余剰金を総会決議により修繕積立金会計に移換することはできますか。
総会は、管理組合の最高意思決定機関であり、本項の管理費等に余剰金が生じた場合の取扱いを定めた管理規約の規定は、総会決議に代わる補完規定であると解される考え方がある一方、管理規約と総会決議の優先性については管理規約が総会決議に優先するという考え方もあります。いずれにしても、．．．（続き）。
5．保証契約を締結する必要のない方法で受託する管理組合に対する重要事項説明書には、「保証契約に関する事項」の項目自体を記載しなくてよいでしょうか。
マンション管理適正化法施行規則第84条（重要事項）第7号において、「保証契約に関する事項」とあることから、保証契約の締結の有無にかかわらず、その別の記載をすることが必要となります。また、．．．（続き）。
マンション管理適正化法施行規則第93条（証明書の様式）に定める別記様式第29号において、「業務に従事する事務所に変更があったときは、裏面に変更後の内容を記入し、事務所の長の印を押印すること」とされています。また、．．．（続き）
業務状況調書等とは、マンション管理適正化法施行規則第90条（書類の閲覧）第1項に掲げるとおり、別記様式第27号、貸借対照表および損益計算書（またはこれらに代わる書面）を指しています。また業務状況調書等は、同条第4項のとおり事務所に備え置かれ、その営業時間中に関係者の求めに応じて閲覧させるものとしています。したがって、．．．（続き）
8．期限の定めのない管理委託契約を締結することは、問題がありますか。
重要事項説明書および契約成立時の書面のいずれにおいても、「契約期間に関する事項」を法定の記載事項としています。ただし、期限の定めがなくてはならないというような規定はないことから、期限を定めないこと自体は法令に抵触するものではなく、その旨明記すればマンション管理適正化法違反とは言えません。しかしながら、．．．（続き）
9．マンション管理適正化法第71条（標識の掲示）に基づく標識の代表者の氏名欄は、支店の場合、支店の責任者の名前を記載しても良いのですか。
別記様式第26号で標識の記載項目が定められており、当該様式にはマンション管理業を登録したときの内容を記載することとなります。．．．（続き）
10．マンション管理業者の、更新の登録の申請を行っているにも関わらず、登録有効期間の満了の日までに更新の申請に対する処分がなされていない場合、登録番号及び登録の有効期間は、どのように記載したら良いのですか。
マンション管理適正化法第44条第4項では、「更新の登録の申請があった場合において、第2項の有効期間の満了の日までにその申請に対する処分がなされていないときは、従前の登録は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお、効力を有する。」と規定されていますので、従前の通りで差し支えありません。また、．．．（続き）
11．区分所有者等に交付する重要事項説明会の開催案内には、管理業務主任者の記名・押印が必要ですか。
マンション管理適正化法第72条第5項では、「マンション管理業者は、第1項から第3項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない」と規定されています。したがって、．．．（続き）
12．マンション管理適正化法施行規則第83条第2項における重要事項説明会の開催案内の掲示書面には、管理業務主任者の記名・押印が必要ですか。
マンション管理適正化法規則第83条第2項では、「マンション管理業者は、前項の説明会の開催日の1週間前までに説明会の開催の日時及び場所について、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の見やすい場所に掲示しなければならない。」と規定されていますが、．．．（続き）
13．管理委託契約の更新に関する協議がととのわず、暫定契約を締結する場合の重要事項説明はどのようにするのですか。
契約更新の協議がととのわず暫定契約を締結する場合、標準管理委託契約書に準じ「協議がととのう見込みがないないときは、甲及び乙は、本契約と同一条件で、期間を定めて暫定契約を締結することができる。」旨の記載があっても、暫定契約の締結は契約締結行為にあたるため、マンション管理適正化法第72条が適用されます。．．．（続き）
14．重要事項説明書の様式第1面（国総動309号）に記載する「説明をする管理業務主任者」の「業務に従事する事務所」欄については、マンション管理業者の登録をしている事務所でなければならないのですか。
「業務に従事する事務所」の記載については、マンション管理業者の登録をしている事務所としています。よって、当該管理業務主任者の、マンション管理適正化法第88条に規定する従業者証明書記載の業務に従事する事務所の所在地と一致することとなります。なお、．．．（続き）
15．重要事項説明書の「７保証契約に関する事項」について、マンション管理適正化法施行規則第87条第3項第1号及び2号のいずれにも該当する場合、記載を省いてもよいですか。
マンション管理適正化法施行規則第84条※第7号において重要事項として保証契約に関する事項が規定されているため、保証契約の有無に関わらず記載する必要があります。．．．（続き）
16．マンション管理業者が管理費等の支払にインターネットバンキング等を利用する場合、契約の成立時の書面にはどのように記載するのですか。
標準管理委託契約書を例にとれば、以下の通りとなりますが、実際の取引に応じて記載することが望まれます。．．．（続き）
17．マンション管理適正化法第73条に規定されている、契約の成立時の書面の記載において、管理業者が法人の場合、名称及び代表者の記載を支店名及び当該支店の代表者（支店長等）としてもよいです。
契約当事者として、マンション管理適正化法規則第52条に規定する「本店以外の事務所の『名称』『住所』及び『支店長等の氏名』」を記載しても差し支えはありませんが、この場合、「代表者の氏名」として、当該マンション管理業者の代表者（社長等）の氏名を併記する必要があります。
18．標準管理委託契約書別表第一（2）出納①三に、収納口座と保管口座の銀行支店名を記載する箇所がありますが、イの方法（又はロの方法）の場合は保管口座を全て記載する必要がありますか。
ペイオフ対策や資産運用等のために開設した預金口座も保管口座に該当しますが、当該箇所は管理費等の収納方法についての記載であるため、「イの方法」で収納口座から修繕積立金等金銭を毎月移換する先の保管口座（又は「ロの方法」で修繕積立金を毎月直接預入・管理費用の残額を預入する保管口座）の記載で足ります。
19．ハの方法で管理している管理組合から、修繕積立金の運用のために定期預金口座を開設したいと申し出があった場合、どのように対応したらよいのですか。
ハの方法で管理している管理組合が定期預金口座を開設した場合、当該預金口座は保管口座とみなされるためイの方法として管理する必要があります。この場合、．．．（続き）
20．マンション管理適正化法施行規則第87条第1項に規定する「管理費用に充当する金銭」を現地管理室、フロントサービス等で、管理業者が管理組合の管理費用を管理するための口座を持つ場合、収納口座に定義されますか。
当該口座は、収納口座に該当し、マンション管理適正化法施行規則第87条第2項各号の規定に従い対応する必要があります。
21．翌月に徴収される管理費用だけでは不足することが明らかな場合、当月の残額を保管口座に移換せずに翌月分に充当してもよいですか。
11月分の管理事務に要する費用を支払うのに、11月分として徴収される管理費用だけでは不足するとしても、10月分の管理費用の残額について保管口座への移換をせずに11月分の管理事務に要する費用に充当することは認められません。したがって、．．．（続き）
22．マンション管理業者が集金代行会社に再委託して収納口座に預入した修繕積立金等金銭の残額も、毎月保管口座に移換する必要がありますか。
修繕積立金等金銭の収納に集金代行会社を使用している場合において、管理業者から委託を受けた集金代行会社の口座は収納口座に該当します。従って、マンション管理適正化法施行規則第87条第2項第1号ロ又はハに規定する方法には該当せず、同号イの方法により管理する必要があります。．．．（続き）
23．管理組合名義の収納口座に預入された後に、マンション管理業者名義の支払専用口座に移し換えて管理に要する費用を支払うことはできますか。
管理組合の承認があれば、毎月一定額をマンション管理業者名義の支払専用口座に定額自動送金等の方法で移し換え、当該支払専用口座から管理に要する費用を支払うことは差し支えありません。ただし、．．．（続き）
24．イの方法で保管口座へ移換する修繕積立金及び管理費用の残額のうち、未収金の有無に関わらず本来徴収すべき1か月分の修繕積立金を保管口座へ定額自動送金してもよいですか。
未収金の有無に関わらず、本来徴収すべき1か月分の修繕積立金相当額を定額自動送金することは問題ありませんが、当然この場合は、送金額に修繕積立金の未収金額に相当する管理費用が含まれることになります。したがって、．．．（続き）
25．保管口座から預金口座振替（又は定額自動送金）の方法により支払うことができるものに、制限はありますか。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令案に関するパブリックコメントの募集結果について」の（1）-6に記載してあるとおり、公共料金・保守メンテナンス費などを、各管理組合の判断により管理費等の残額が移換された保管口座から預金口座振替等の方法により払出をする場合は、マンション管理業者によるリスクも考えられないため、保管口座からの出金も認められています。しかし、．．．（続き）
26．管理組合の承認があれば、収納口座の管理費用の不足を補うために、保管口座から収納口座へ定額自動送金により資金を移し換えてもよいですか。
保管口座から収納口座への移し換えは、そもそも支払とは言えず、これを認めると収納口座から保管口座へ移し換えを義務づけた意味がなくなります。したがって、このような保管口座から収納口座への定額自動送金は認められません。
27．管理委託契約期間中に当該契約が解約となった場合、マンション管理適正化法第77条の管理事務の報告をしなければならないのですか。
管理委託契約期間中に当該契約が解約となった場合、その委託を受けた期間については、当該契約を受託していたマンション管理業者が報告をする必要があります。なお、．．．（続き）
28．消費税率引き上げ前に更新時期が到来する管理委託契約があるとき、重要事項説明についてはどのように対応したらよいですか。また、新たな管理委託契約第6条の委託業務費はどのように記載すればよいですか。
マンション標準管理委託契約書第6条第2項は、以下のとおりの記載となっています。．．．（続き）
29．消費税率引き上げ後に更新時期が到来する管理委託契約があるとき、引上げ前の消費税率の記載となっている第6条の委託業務費の消費税率は、どのような記載に変更を行えばよいですか。
現在の契約にマンション標準管理委託契約書第22条ただし書き又は同等の規定があるときは、管理組合と予め合意できていると考えられることから、消費税率の改定の時期に、税率の改定に基づく委託業務費の変更が可能と考えられます。この場合でも、消費税率の改定による委託業務費の変更について、管理組合に、事前に案内することが望ましいでしょう。．．．（続き）
30．定額委託業務費以外の費用の対応について、消費税及び地方消費税額の引上げに伴う、定額委託業務費以外の費用の記載は、（消費税等を含む）になっていますが、どのような対応をしたらよいですか。
定額委託業務費以外の業務についても消費税額の改定の必要がありますが、kanrikyo-Q0241と同様に現在の契約にマンション標準管理委託契約書第22条ただし書き又は同等の規定がある場合は、消費税率の改定に基づく委託業務費以外の業務の請求額の変更が可能と考えられます。ただし、、．．．（続き）
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【更新情報】2014年8月18日
関係法令を新たに６件追加しました。
追加登録した法令は以下の通りです。
（追加法令）
１． 消費生活用製品安全法
制定：昭和48年 6月 6日 法律第31号
改正：平成23年6月22日 法律第70号 ・平成23年8月30日法律第105号・
平成23年12月14日 法律第122号
施行：平成24年 4月 1日
制定：平成13年 4月 6日 法律第26号
改正：平成23年 6月 3日 法律第61号
施行：平成24年 4月 1日
制定：平成19年 3月28日 財務省・国土交通省令第1号
改正：平成26年 4月 1日 財務省・国土交通省令第1号
施行：平成26年 4月 1日
４． 消費税の円滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の是正等に関する特別措置法
制定：平成25年 6月12日 法律第41号
施行：平成25年10月 1日
制定：平成20年 3月28日 経済産業省令第26号
改正：平成22年11月 1日 経済産業省令第55号
施行：平成23年 7月 1日
６． 国土交通省・厚生労働省関係高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則
制定：平成23年 8月12日 厚生労働省・国土交通省令第2号
改正：平成24年 3月23日 厚生労働省・国土交通省令第1号
施行：平成25年 4月 1日
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【更新情報】2014年7月4日
マンション管理に関する判例新たに１８件追加登録しました。
追加された相談事例は以下の通りです。(直近判決日順)
下線部をクリックすると検索システムの該当相談事例にジャンプします。
※判例・相談事例の閲覧には検索システムのID・パスワードが必要です。
1．東京高裁 平成 25 年 10 月 10 日 平２５（ネ）３５６６号
建物使用細則に違反して飼育していた犬の咬傷事故を原因として、賃貸物件の賃借人が退去することとなったため、得べかりし賃料収入を喪失したなどとして損害賠償を求めたところ、請求を一部認容した事例。
2．東京地裁 平成 25 年 9 月 19 日 平２４（ワ）２６０６７号
管理組合集会決議がないのに住宅以外の用途に区分所有建物を使用していることを理由とする管理規約違反ないし建物の区分所有等に関する法律５７条に基づく行為の停止として、建物内において法律事務所を開設・経営する行為の停止が認められた事例。
3．東京地裁 平成 25 年 6 月 13 日 平２３（ワ）２３３２３号
通常総会において行われた管理規約及び店舗使用細則の変更決議は、原告の権利に特別の影響を及ぼすものであるにも関わらず、原告の承諾がないから、建物の区分所有等に関する法律３１条１項後段に反して無効であると主張して、その無効が認められた事例。
4．東京地裁 平成 25 年 5 月 21 日 平２５（行コ）４２号
マンションの建替えに参加しない旨回答した区分所有者は、マンション建替組合の設立を認可する旨の処分がされると、マンション建替組合から区分所有権の売渡請求を受け得る立場になるため、「無効等の確認を求めるにつき法律上の利益を有する者」に該当するとした事例。
5．東京地裁 平成 25 年 5 月 8 日 平２５（ワ）３７４３号
滞納管理費等の不払が区分所有者の共同の利益に反する行為に当たると主張して、建物の区分所有等に関する法律第５９条に基づき、本件不動産の競売を請求し認められた事案。
6．東京地裁 平成 25 年 4 月 15 日 平２４（ワ）３５２９９号
組合業務協力金の支払請求は違法であるとの主張に対し、運営する理事の職務への対価であるから、「その他、管理組合の運営に要する費用」に該当し、管理費に含まれるとして、請求を認容した事例。
7．東京地裁 平成 25 年 3 月 5 日 平２４（ワ）１７５６３号
専用庭に物置を設置したことが管理規約等に定める禁止事項に該当すると主張して、物置の撤去を求めた事案において、物置設置行為は専用庭使用細則違反であると認定した上で、専用庭の使用状況が他の区分所有者の権利を侵害することはなく非常時の避難に支障を来すことはないとしても、被告の規則違反行為が免責される理由とはならないと判断して、請求を認容した事例。
8．東京地裁 平成 25 年 2 月 28 日 平２３（ワ）３０８２０号
台風による機械式駐車場の浸水で自動車を廃車にせざるを得なくなったため、駐車場を管理していた被告に対し、浸水防止措置をとらなかったことが不法行為に当たるとして損害賠償を求めた事案において、必要と認める措置をとる緊急出動義務違反を認めた上で損害額を認定の上、天気予報で大雨の可能性を認識していたのに自動車を移動させるなどしなかった原告の過失を１割と認めて、請求を一部認容した事例。
9．名古屋高裁 平成 25 年 2 月 22 日 平２４（ツ）７号
専有部分の水道料金を一括検針一括徴収し、その義務は特定承継する旨を定めた規約が無効とされた事例。
10．東京地裁 平成 22 年 11 月 9 日 平２１（ワ）４４４９号
管理組合発足前に共用部分の電気受給契約が過大であったとして、マンション販売会社や管理会社らに適正な契約電力等の説明義務違反や契約上の地位譲渡に関する契約義務違反を理由とする損害賠償請求をした事案において、契約が過大であったとはいえないし、管理会社に新契約の電気料金が適切となるように助言すべき注意義務があるともいえないなどとして、請求を棄却した事例。
11．広島高裁 平成 21 年 5 月 29 日 平２０（ネ）４７８号
市営住宅の入居者は、改正後の管理条例が適用されるとして、指定暴力団の構成員である控訴人に対し、市営住宅条例違反を理由に入居許可を取り消し、建物明渡し及び損害金の支払の請求を認容し、控訴人の控訴を棄却した事例。
12．東京地裁 平成 20 年 9 月 24 日 平２０（ワ）２０９９号
建物の区分所有者である原告が、当該マンションの管理を行っている被告に対し、区分所有者全員の住所・氏名・電話番号等の情報を開示するよう求めた事案において、開示請求の根拠が明らかでなく原告適格を肯定できないとして、原告の訴えを却下ないし棄却した事例。
13．東京地裁 平成 20 年 9 月 24 日 平１８（ワ）２２８９３号
専有部分の床部分のコンクリートを除去してトラックスケールを設置した区分所有者に対し、管理組合が撤去を求めた事案について、他の区分所有者の共有持分権を侵害したとして、原告の撤去請求が権利濫用に当たらないとした事例。
14．東京簡裁 平成 20 年 3 月 25 日 平１９（ハ）２８２５５号
管理規約に遅延損害金及び違約金として弁護士費用を請求することができると記載されていることから、管理費等の未納者に対し違約金を定めることは、区分所有法３０条１項に定める「建物の管理に関する事項」に該当するというべきであるとして、請求を全部認容した事例。
15．最高裁 平成 17 年 6 月 24 日 平１６（行フ）７号
指定確認検査機関の確認に係る建築物について確認をする権限を有する建築主事が置かれた地方公共団体は、指定確認検査機関の当該確認につき行政事件訴訟法二一条一項所定の「当該処分又は裁決に係る事務の帰属する国又は公共団体」に当たるとされた事例。
16．東京地裁 平成 16 年 11 月 30 日 平１４（ワ）１７９９９号
マンション管理会社(原告)が、マンション管理組合(被告)に管理委託業務契約に基づく未払管理委託費の支払を求めた事案につき、建物の欠陥、設備の保守点検など契約の本質的部分を履行していないとする被告の主張を排斥し、原告の請求を認容した事例。
17．福岡地裁 平成 3 年 12 月 26 日 平２（ワ）１５７０号
マンション住民が被っている鉄道騒音被害につき、通常の防音性能を欠くマンションと知りながら誇大な広告によって、原告らに本件マンションを購入させた売主の不法行為責任を肯認したうえ、慰謝料の支払を命じた事例。
18．横浜地裁 昭和 61 年 1 月 29 日 昭６０（ワ）１２４９号
マンションに居住する暴力団の組長が無気味で迷惑な居住者であり、かつ、出入りする組員の傍若無人な行動によって恐怖感を与えるなど共同生活上著しい障害があるとして、右組長に対するマンションの明渡請求を認めた事例。
→ 更新情報のページに戻る場合は、こちら【更新情報】2014年3月10日
マンション管理に関する相談事例を新たに１２件追加しました。
追加された相談事例は以下の通りです。
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１. 管理業務主任者が重要事項説明を行う際、管理業務主任者証を提示することになっていますが、必ず出席組合員に手渡しで主任者証を見せることを要しますか。
マンション管理適正化法第72条第4項では、「管理業務主任者は、第一項又は前項の説明(重要事項の説明等)をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。」と定めています。．．．（続き）
２. 規約に定める「容認事項」を特別決議で変更または廃止することは可能ですか。
「容認事項」は、マンション分譲主がマンション建設にあたって他者と交わした約束事について、分譲時に購入者がその遵守を引き継ぐ事項で、例えば、「役所との協議による合意事項」「近隣住民や町内会との合意事項」等が考えられます。つまり、一般の規約条文と違い、事項ごとに規定された対象が異なり、外部者に対して効果を及ぼすものが含まれます。．．．（続き）
３. 委任状と議決権行使書のみの総会開催は有効に成立しますか。
理事長のみが現に出席する総会ということは、実質会議の体をなしていないため、組合運営上、不適切な状態であると考えられます。ただ、規約に定める総会に係る事項に則っているのであれば、法令に抵触するものではありませんので、当該総会は有効に成立すると考えられます。また、．．．（続き）
４. マンション標準管理規約に定める「規約原本」とは具体的に何を指しますか。また、規約原本が存在しない場合、どうしたらよいですか。
マンション標準管理規約第72条第1項に定める規約原本とは、「区分所有者全員が記名押印した1通の規約」であることから、これは「分譲業者が分譲にあたって、あらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が終了した時点で区分所有者全員の書面による合意が成立したことにより規約が設定されたもの」、いわゆる「原始規約」のことを指すと解されます。このため、．．．（続き）
５. 地震で共用部分の排水管が脱落しました。緊急に対処する必要があるため、理事会では、総会決議なしで修繕積立金を取り崩し、復旧工事を行いたいと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか。
修繕積立金の取り崩しについては総会決議を経なければならないのが原則です。しかしながら、保存行為は管理者の権限であり義務でもあります。また、生活に差し支えるライフラインの復旧は緊急に対処する必要があります。したがって、．．．（続き）
オーナーの会社Ｙが当該物件の区分所有者であれば、当該物件の管理は「マンション管理業」に該当しないため、マンション管理適正化法対象外となります（法第2条七）。よって、この場合、貴社(Ａ社)が再委託を受けることに問題はないと考えられます。しかし、．．．（続き）
７. 総会議事録へ理事長印を押印することに問題はありませんか。また、役員改選を伴う総会議事録の理事長印使用は、どう取扱うべきでしょうか。
マンション標準管理規約第38条第2項に、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」と定められています。よって、理事長印が管理者業務の一環として契約行為や確認行為として使用される範囲において、理事長の立場として理事長印を使用することに問題はないと考えられます。ただ、．．．（続き）
８. 総会開催にあたり、委任状と議決権行使書の両方が提出された場合、どう取扱えばいいのでしょうか。
まずは、提出者本人に対して、委任状、議決権行使書どちらを採るのか、電話や訪問等で直接確認を求めることが最優先でしょう。どうしても提出者本人に確認することができなければ、本人自らの賛否の意思表示である議決権行使書を優先して採ればよいと考えられます。．．．（続き）
９. 総会及び理事会の議事録署名人の定めを「署名のみ」のみに変更できますか。
管理組合の総会議事録について、区分所有法第42条第3項では「署名押印しなければならない」と定めております。本条は強行規定となりますので、総会の議事録署名人についての規約変更は認められないと解されます。一方、区分所有法に理事会の定めはありませんので、．．．（続き）
10. 夫婦で共有する住戸で、総会時、出席通知を記入したご主人に代わり、その奥様が出席した場合、どのような取扱いとなりますか。
規約通りに解釈すると、出席通知を記入したご主人が議決権行使者とみなされますので、その奥様は議決権行使者にはならないと考えられます。ただし、当日、奥様が議決権行使者であるご主人からの委任状を持参するなどした場合は、奥様が議決権を行使できると考えてよいでしょう。．．．（続き）
11. 管理組合の監事が、先般実施したある工事の内容で疑わしいところがあるので、監事権限で第三者に調査を依頼したいと言っています。監事にこのような権限はあるのでしょうか。
マンション標準管理規約第41条では、監事の権限は、「管理組合の業務の執行及び財産の状況に不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる」（第2項）、また、「理事会に出席して意見を述べることができる」（第3項）と定めており、第三者に調査を依頼する権限まではないと考えられます。．．．（続き）
12. 通常総会で、6つの議案を審議する予定でしたが、総会が紛糾し第2号議案で時間切れとなってしまいました。後日総会を開催するためにはどのような手続きが必要ですか。
一般的に、総会の成立後に議事に入らず、会日を後日に変更することを「延期」といい、議事に入った後に時間不足その他の事由により審議未了のまま総会を中断し、残りの議事を後日に継続することを「続行」といいます。後日開かれる総会は、延会あるいは継続会といわれています。．．．（続き）
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【更新情報】2014年2月18日
登載されておりますマンション管理に関する判例を新たに２２件追加しました。
追加された判例は以下の通りです。（直近判決日順）
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１. 東京地裁 平成25年 3月28日 平２３（ワ）１６２号
耐震性不足を理由に、取り壊しと住民の立ち退きを求めた訴訟で、住民(賃借人)に「住宅の明け渡し」「明け渡しまでの違約金の支払い」を仮執行付きで命じる判決を下した事例。
２. 東京地裁 平成24年11月26日 平２３（ワ）２４３０８号
東日本大震災により給湯配管が破損、下階への漏水について、土地の工作物等の占有者及び所有者の責任に基づく損害賠償請求が棄却された事例。
区分所有者の賃借人の同居人が規約上の義務違反行為に及んだ場合、区分所有者自らに故意･過失がない場合でも、賃借人らの故意･過失で生じた損害賠償責任を負うとした事例。
４. 東京地裁 平成24年 9月 5日 平２４（ワ）７３６６号
滞納管理費等の額が、マンション全体の管理費収入や修繕積立金収入合計に比較して少額であっても、滞納管理費の額や期間が著しく、今後に累積されていく場合には、区分所有法第59条競売請求が認められた事例。
５. 東京地裁 平成24年8月9日 平２３（ワ）２７８３４号
購入したマンションの一室で学習塾を開業しようとした原告が、マンション管理会社である被告に対し、被告の担当者は、購入前には学習塾開設可能であるとの態度を示していたのに、購入後は開設に反対する住民との紛争調整を適切に行わないばかりか、反対住民に加担するなどしたため、開設を断念して本件マンションの売却を余儀なくされたとして、債務不履行又は不法行為に基づく損害賠償を求めた事案において、請求を棄却した事例。
６. 東京地裁 平成24年3月27日 平２３（ワ）９８９０号
機械式駐車場の使用契約について、使用者が共用部分で無断駐車を繰り返したことを理由とする解除は有効であるとした事例。
７. 東京地裁 平成24年2月29日 平２２（ワ）２９９３９号
義務違反者に対する請求は、当該義務違反者の共同利益背反行為に対するものであり、区分所有権の移転に伴って承継されるものではないとした事例。
８. 東京地裁 平成24年 1月30日 平２１（ワ）３３８００号
1階店舗用排水槽は共用部分であるとして、管理組合に汚雑排水槽の清掃費、修理費等の管理費用の支出について不当利得返還を求めた訴訟で、マンション建築時の建物全体の所有者との間で、分譲前に専用使用権が設定された共用部分であると認定し、「通常の使用」に伴う費用は区分所有者が負担すると規定した管理規約に基づき、原告の請求を棄却した事例。
９. 東京地裁 平成23年5月9日 平２１（ワ）４４８１１号
駐車場の専用使用料の増額改定は社会通念上相当の額であり、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼすとは認められないとした事例。
10. 東京地裁 平成23年 3月 3日 平２１（ワ）４５０４０号
会計帳簿等の帳票類について閲覧権を認めている管理規約に基づき、会計帳簿類一切の閲覧及び謄写を求めた事案において、謄写の請求は書類の備付け場所で謄写を求める限度で理由があるとし、原告らの請求を一部認容した事例。
11. 東京地裁 平成21年5月13日 平１９（ワ）２１５６８号
駐車場使用細則に違反する駐車スペースの利用契約解除は有効であるとした事例。
12. 東京地裁 平成21年2月26日 平１９（ワ）２７０５２号
駐車場の専用使用権については、管理組合の承諾なしに譲渡することはできないとした事例。
13. 福岡地裁 平成20年12月11日 平１９（ワ）３３３１号
総会においてされた管理組合規約等の改正決議につき、当該改正後の規約の内容は原告の財産権を侵害するもので、公序良俗に反するものであるなどと主張して、当該決議の無効確認を求めた事案において、決議無効確認請求を棄却する一方、原告には、被告が閲覧拒絶するにつき正当な理由がある場合を除き、組合員名簿の閲覧請求権が認められるところ、被告には正当な理由はないとして、名簿閲覧請求は認めた事例。
14. 東京地裁 平成20年11月27日 平２０（ワ）９８７１号
競売取得の「特定承継人」これを買い受けた引受承継人の両名に対し、使用料や遅延損害金も承継するとして、請求を認容した事例。区分所有権を不動産競売により取得した被告及び本件訴訟継続中に被告からこれを買い受けた引受承継人の両名に対し、管理費及び修繕積立金の遅延損害金並びに駐車場及び駐輪場の各賃料とその遅延損害金の各支払を求めた事案において、請求を認容した。
15. 東京地裁 平成20年1月18日 平１９（ワ）１４１６７号
管理規約所定の遅延損害金の利率(年利30%)について、消費者契約法の上限14.6%を超える部分が公序良俗に反して無効とする被告の主張は採用できないとした事例。５年以上前に支払期限が到来している管理費及び修繕積立金の請求権については消滅時効が完成していることから、消滅時効を援用した被告に対する請求については、その一部のみ認容した。
16. 東京地裁 平成20年 1月11日 平１８（ワ）７０７２号
マンションの管理組合である原告が、組合員である被告に対し、正当な権原もなく本件マンションの敷地の一部にサンルームを設置し、敷地の一部を屋外駐車場として専用使用しこれらを不法占有しているとして、各明渡しを求めるとともに、不法行為による損害賠償を請求した事案において、原告の請求を認容した事例。
17. 東京地裁 平成19年4月17日 平１８（ワ）２４７３４号
規約に基づき、管理費、確定遅延損害金及び弁護士費用等の支払を求めた事案において、被告が、本件規約を設定する集会の招集手続に瑕疵があることを理由として、本件規約を設定する決議が無効である旨主張したが、本件規約を設定する集会の招集手続に被告の主張するような瑕疵があるとは認められないとして、被告の主張を排斥し、原告の請求を認容した事例 (弁護士費用の請求が認められた事例)。
18. 東京地裁 平成18年 1月30日 平１６（ワ）２０２３３号
招集権者でない者が招集して開催された総会において行われた決議は無効であるとした事例。
19. 東京地裁 平成17年11月4日 平１６（ワ）２０９０９号
理事会の決議を経ず，理事長が単独で提案した議案のため、総会決議の重要な瑕疵であるとしてこれを無効と主張するも、総会決議の効力に影響はないとした事例。駐車場及び倉庫について、値上げ分の未払使用料の支払を求めた事案において、本件通常総会において近隣相場に準ずる金額まで段階的に使用料を値上げする決議をしたことは社会通念上相当なものとして許されるなどとして、原告の請求のうち既払額を除く部分を認容した。
20. 東京地裁 平成3年11月12日 平２（ワ）１３９４４号
マンションの階上からの騒音に対し、階下の者が求めた慰謝料支払、フローリングの撤去及び畳敷・絨毯敷への変更請求が、全体としては受忍限度内の騒音であることを理由として棄却された事例。
21. 横浜地裁 昭和58年2月3日 昭５５（ワ）１３７５号
団地管理組合が、経費節減のため、団地内共有地の芝刈を住民（組合員）に実施させた際、自動芝刈機による住民の受傷事故につき、安全配慮義務違反があるとされた事例。
22. 大阪地裁 昭和57年10月22日 昭５６（ワ）３２９９号
マンション管理組合の未売却部分を所有する分譲業者に対する共用部分管理費用分担を求める請求が認容された事例。
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【更新情報】2013年11月12日
登載されておりますマンション管理に関する判例を新たに１５件追加しました。
追加された判例は以下の通りです。（直近判決日順）
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１. 東京地裁 平成24年 3月23日 平22（ワ）37069号
原告が運営する鉄道の高架橋下に建設された建物について、賃貸人である原告が、賃借人である被告らに対し、定期建物賃貸借契約の期間満了による同契約終了に基づいて目的物の明渡しを求めるとともに、賃料相当損害金の支払を求めた事案において、本件各賃貸借契約の締結に際し、説明書面は交付されているものの、その記載には誤記や不明確な点がある上、担当者の説明は契約条項の読み上げ程度にとどまり、被告らにおいて定期建物賃貸借契約という制度の概要を正しく理解することができる程度の説明がされていたとは認められないから、借地借家法３８条２項所定の説明を欠いた本件各賃貸借契約はいまだ終了していないとして、原告の請求をいずれも棄却した事例。
２. 東京地裁 平成24年 1月20日 平22（ワ）18171号
本件建物部分をいわゆるサブリース業者である被告に賃貸借契約に基づき賃貸している原告が、被告に対し、契約期間満了によって同契約が終了したと主張して、本件建物部分の明渡し及び賃料相当損害金の支払を求めた事案において、原被告間に承継された本件契約の合意内容は、建物の賃貸借契約であることが明らかであるから、本件契約には借家法１条の２が適用されるべきものであるとした上で、被告には本件建物部分を使用する必要性があるのに対し、原告にはその必要性が被告に比して低いということができるから、原告による本件契約の更新拒絶には正当事由があるとはいえないとして、原告の請求を棄却した事例。
３. 東京高裁 平成23年11月16日 平23（ツ）148号
競売手続により本件区分所有建物を買い受け、前所有者である上告人が滞納した管理費等を管理組合に支払った被上告人が、破産手続を経て免責許可決定を受けた上告人に対し、前記管理費等の求償を請求した事案において、区分建物に抵当権等が設定されていて余剰価値がなく、破産管財人が破産手続中にこれを放棄した場合、放棄後に生ずる管理費については、破産法や民事執行法に特別の手当がないため、破産者が義務を負わないとする法律上の根拠に欠け、このため、担保不動産手続において買い受けた者が、代位弁済した管理費を求償請求した場合、破産者は、これを支払うべき義務を負うことになるとした事例。
４. 大阪高裁 平成23年 6月10日 平22（ネ）3141号
本件貸室を賃借していた控訴人が、被控訴人Ｙ１から本件貸室の管理を委託されていた被控訴人会社の従業員が本件貸室に押し入って控訴人の動産一切を搬出し、玄関鍵を交換して控訴人実力で追い出したのは違法な自力救済であるとして、被控訴人Ｙ１及び被控訴人会社に対し、損害賠償を請求し（本訴）、被控訴人Ｙ１が、控訴人に対し、未払賃料等の支払を求めた（反訴）事案において、被控訴人会社従業員の前記行為が不法行為に該当するのは明らかであり、被控訴人Ｙ１は、被控訴人会社従業員の不法行為、被控訴人会社の使用者責任につき、共同不法行為責任を負うとして、控訴人の本訴請求の一部を認容する一方、被控訴人Ｙ１の反訴請求を全部認容した原判決は相当であるとした事例。
５. 福岡高裁 平成23年 3月 8日 平22（ネ）996号
一審原告が、一審被告会社の仲介により一審被告Ｙ１から購入した本件居室が従前風俗営業に使用されていたことにつき、被告Ｙ１に対し、瑕疵担保責任又は不法行為に基づき、被告会社に対し、説明義務違反に基づき、損害賠償を請求した事案において、本件居室が前入居者により相当期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、本件居室を買った者がこれを使用することにより通常人として耐え難い程度の心理的負担を負うというべき事情に当たり、そのような事実がない場合に比して本件居室の売買代金を下落させる事情というべきであるから、民法５７０条にいう瑕疵に当たるとした事例。
６. 名古屋高裁 平成23年 2月17日 平22（ネ）1157号
不動産担保権の実行としての競売手続において、担保不動産を買い受けた被控訴人が、売却代金から配当を受けた控訴人らに対し、代金の返還等を求めた事案において、本件土地には建物の債権ができないという宅地としては極めて重大な条例による規制があるところ、評価書に本来記載されるべき本件規制内容が記載されず、本件執行裁判所もこの点を売却評価額に反映させずに売却されるに至っているから、民法５６８条及民法５６６条が類推適用されるべきであるとした事例。
７. 東京高裁 平成23年1月27日 平20（ワ）2606号
原告が、被告から購入した土地に大量の油分が含まれていたと主張して、被告に対し、瑕疵担保責任に基づく損害賠償として、その多量の油分の処理費用相当額の支払を求めた事案において、本件土地には区が定めた指導基準を上回る油分が存在していたから、瑕疵の存在が認められるが、原告はこのことについて悪意または有過失であったと認められるとして、原告の請求を棄却した事例。
８. 東京地裁 平成23年 1月20日 平20（ワ）25857号
被告から土地を購入した原告が、同土地には基準値を超える六価クロム及び鉛が含まれていると主張し、被告に対し、瑕疵担保責任に基づき、損害賠償として六価クロム及び鉛を除去するのに要した費用相当額の支払を求めた事案において、引渡し後も土壌汚染が発見された場合には被告が責任を負うとの特約によって、商法５２６条の検査通知義務の適用が排除されていたと解するのが相当であるとし、また、指定基準値を超えた六価クロム及び鉛が含まれていた以上、同土地が取引において一般的に要求される水準を基準とした場合にその種類のものとして通常有すべき性質を欠いていることは明らかであり、土壌汚染が「瑕疵」に当たるなどとして、損害額を認定の上、原告の請求を一部認容した事例。
９. 神戸地裁 平成23年 1月18日 平19（ワ）1046号
建築した建物に瑕疵がある場合，補修で足りるが，その補修費用としては安価な建替費用と同額とすべきであるとした事例。
10. 札幌高裁 平成21年 2月27日 平２０（ネ）２３４号（下記12．控訴審）
区分所有関係が成立している建物の共用部分の賃貸借については、民法602条の適用が排除され管理規約に基づく決議を必要とした事例。
11. 千葉地裁 平成20年 5月26日 平２０（ソラ）１００３号
中古マンションを競落した抗告人が、執行裁判所の売却基準価額決定に重大な誤りがあるとして執行抗告をした事案において、競売におけるマンションの評価に際しては、管理費滞納額の控除を行うにあたり、売却前５年分を超える部分の時効消滅等の事情を考慮することができるとの判断から、本件売却基準価額の決定に誤りはなく、本件執行抗告は民事執行の手続を不当に遅延させることを目的としてされたとして申立てを却下した事例。
12. 札幌地裁 平成20年 5月30日 平１８（ワ）２０９９号
携帯電話会社がマンションの管理組合に対し、屋上に携帯電話の基地局を設置するために締結した賃貸借契約に基づき、設置工事の妨害禁止等を請求した事案において、本件契約は、契約を締結するのに必要な区分所有者全員の同意を得ておらず、無効であるとして請求を棄却した事例。
13. 東京地裁 平成18年 8月31日 平16（ワ）19557号
マンションの区分所有者がバルコニーに敷設した大理石の撤去等の原状回復請求等が認容されたが、信義則違反を理由に外壁部分のクーラー室外機の設置等についての原状回復請求が棄却された事例。
14. 東京地裁 平成17年 9月15日 平１５（ワ）２６６４６号
集合住宅の管理組合法人である原告が、原告から管理委託業務を受託していた被告に対し、原告の元理事長が管理費等を横領したことにより被った損害の賠償請求を求めた事案につき、被告に善管注意義務違反を認めて、原告の請求を一部認容した事例。
15. 東京地裁 平成17年12月14日 平１６（ワ）９９３０号
地上一〇階地下二階建てビルの一階でそば料理店を経営する者が、地下一階の居室にあるライブハウスから発生する騒音、振動、低周波音は受忍限度を超えるものであるとして、ライブハウス経営者及び地下一階居室の所有者に対する損害賠償請求が認められた事例。
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【更新情報】2013年7月10日
登載されておりますマンション管理に関する判例を新たに２０件追加しました。
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１. 東京高裁 平成25年3月13日 平24（ネ）3796号 （下記３．控訴審）
太陽光パネル設置には、隣接居住人への配慮が求められるべきではあるが、まぶしさの強度は一般の屋根材と比べてどの程度強いかは明らかでなく、反射光の差込時間は比較的短く、まぶしさを回避する措置を採ることも容易であるから、パネルの反射光による被害は受忍限度を超えるものではないとして、原判決を取り消し控訴人に対する請求を棄却した事例。
２. 広島地裁 平成24年11月14日 平24（レ）150号 ・ 平24（レ）169号
管理規約に基づき請求されたインターネット利用料金について、利用していない区分所有者から支払義務はないと争った事例において、インターネットサービスの提供は、マンションの資産価値の維持ないし増大に資するものといえること、利用の有無を考慮することなく一律に利用料金の支払を負担させることは、コストや種々の問題の発生の回避の観点から合理的であること等から、管理規約は無効であるとまではいえないとして、利用料金の支払義務があると認定した事例。
３. 横浜地裁 平成24年4月18日 平22（ワ）5215号 （上記１．第１審）
新築した太陽光パネル付き建物の北側パネルによる反射光が、受忍限度を超えているとして、新築建物施主に対して所有権に基づく妨害排除権として同パネルの撤去と施主及び建物工事会社に対して不法行為に基づく損害賠償を求めた事案において、パネルの撤去と損害賠償請求の一部を認容した事例。
４. 東京地裁 平成24年4月18日 平23（ワ）38266号
管理費等支払を怠ったまま死亡した区分所有者の包括承継人である相続財産法人に対し、管理組合が滞納管理費等の支払と区分所有権の喪失までの間に発生する管理費等の支払を求めた事案について、請求を認めた事例。
５. 大阪地裁 平成24年3月27日 平22（ワ）15843号
新築マンションに隣接する既存マンション所有者らが、新築マンション建設により眺望権等が侵害されているとして新築マンション販売会社と建設会社に損害賠償を求め、予備的に両マンションの販売会社に眺望に関して説明義務違反があった等として損害賠償請求をした事案において、眺望利益等は法的保護に値せず、販売会社も誤った情報提供をしたとはいえないとして請求を棄却した事例
６. 東京高裁 平成24年3月19日 平23（ネ）7546号 （下記８．控訴審）
保険会社地震免責条項にいう地震は、その強度、規模等に限定されるものではなく、地震と相当因果関係のある損害は全て地震保険免責条項の対象になると解されるとし、保険会社に対する保険金請求を棄却した事例
７. 東京地裁 平成23年11月10日 平23（ワ）1279号
隣接地の境界付近に設置されたフェンスにより公道への見通しが妨げられ、生命身体侵害の現実的可能性が増大した等として、フェンスの一部撤去を求めた隣接住民の請求が棄却された事例。
８. 東京地裁 平成23年10月20日 平23（ワ）11368号（上記６．第１審）
東日本大震災直後、マンション専有部分の電気温水器の排水管の亀裂による階下の水漏れ被害について、工作物責任を認めた上で保険会社の地震保険免責の適用を否定し、保険約款による損害額を限度に保険金請求を一部認容した事例。
９. 東京地裁 平成23年10月13日 平21（ワ）12255号 ・ 平21（ワ）20929号
マンション2階に居住する夫妻が、階下居住者より上階より騒音が発生しているとして、管理組合の総会等において夫妻の名誉を棄損する発言をし、執拗に苦情を申立てたことにより、夫妻の名誉及び名誉感情を侵害したと主張し、階下居住者に不法行為による損害賠償及び謝罪文の交付を求めた（本訴）に対し、階下居住者が上階より受忍限度を超える騒音が発生していると主張して、夫妻に損害賠償を求めた（反訴）事案において、本訴請求を認容する一方、反訴請求を棄却した事例
10. 東京地裁 平成23年9月30日 平22（ワ）11068号
管理組合が、分譲業者に対し現場説明書、質疑応答書、標準仕様書等の図書について、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則102条に規定するものであるとして、その交付を求めた事案において、実質的な内容に照らして判断すべきとした上で標準仕様書を該当図書であると認めた事例。
11. 東京簡裁 平成19年12月10日 平19（少コ）2729号
マンション床下配水管について、当該マンションの管理規約、使用細則の定義から床下配水管は共用部分に該当し、その修繕義務は管理組合が負担するものとされた事例。
12. 福岡地裁 平成16年9月22日 平15（ワ）974号
マンションを販売する際に、ペット飼育に関して売主である販売業者の説明義務違反及び不法行為責任はないとされた事例。
13. 最高裁 平成15年12月9日 平14（受）218号 （下記１５．上告審）
火災保険契約申込者が、同契約に付帯して地震保険契約を締結するか否かの意思決定をするに当り、保険会社側からの地震保険内容等に関する情報の提供や説明に不十分な点があったとしても慰謝料請求権の発生を肯認し得る違法行為と評価すべき特段の事情が存するものとはいえないとされた事例。
14. 東京高裁 平成13年12月26日 平13（ネ）1312号 ・ 平13（ネ）1902号
土地建物所有者が設置した高さ5.5メートルの金属製フェンスについて、隣人に対し採光阻害、通風阻害、心理的圧迫感、恐怖感を与え、所有権、人格権を侵害しているとし、同フェンスの地上面から高さ2メートルを超える部分の撤去と損害賠償の支払を命じた事例。
15. 大阪高裁 平成13年10月31日 平12（ネ）2185号 ・ 平12（ネ）2184号 ・ 平12（ネ）2182号 ・ 平12（ネ）2183号
・ 平12（ネ）2181号 （下記１６．控訴審）
阪神・淡路大震災の際の建物の焼失について、保険会社側の火災保険の地震保険条項について情報提供義務・説明義務がつくされていないとして、慰謝料の支払いが認められた事例。
16. 神戸地裁 平成12年4月25日 平7（ワ）1703号 ・ 平8（ワ）558号（上記１３．１５．第１審）
阪神・淡路大震災発生の際に発生した火災により、火災保険の目的物が焼失したとして、主位的に各契約に基づき火災保険の支払を求めるとともに、予備的に契約締結過程において保険会社の情報提供義務不履行があったとして、保険募集の取締に関する法律違反、不法行為、債務不履行又は契約締結上の過失責任に基づき、損害（一時的には火災保険金相当額、二次的には地震保険金相当額から地震保険料相当額を控除した額）の賠償を求めた事例。
17. 函館地裁 平成12年3月30日 平6（ワ）248号 ・ 平6（ワ）110号 ・ 平7（ワ）88号
火災保険契約を締結する際に、これに付帯する地震保険に加入しない意思表示が有効にされない場合の地震保険契約の成否を判示した事例。
18. 神戸地裁 平成11年4月28日 平8（ワ）1579号 ・ 平8（ワ）1580号 ・ 平8（ワ）1861号
阪神・淡路大震災直後に発生した火災による損害について、普通火災保険約款の免責条項を適用して保険金請求を棄却した事例。
19. 東京地裁 平成8年11月26日 平8（ワ）2903号 （第２審、第３審は掲載済み）
マンション7階床下の床コンクリートと6階天井裏の空間に設置された排水管は、専有部分に属する建物の附属物に該当しないから、区分所有者ら全員の共有部分であるとされた事例。
火災保険契約において地震のため生じた火災及び延焼その他の損害については、保険者が填補責任を負わない旨の特約は有効であるとされた事例。
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【更新情報】2013年5月22日
登載されておりますマンション管理に関する判例を新たに１５件追加しました。
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暴力団の組長である区分所有者が専有部分を暴力団の組事務所として使用することは、区分所有者の共同利益に反し、これによる区分所有者の共同生活上の障害は著しく、区分所有権等の競売請求以外の方法によっては共同生活の維持を図ることは困難であるとして、管理組合法人による区分所有法59条に基づく競売請求を認めた事例。
２. 東京高裁 平成23年9月15日 平23（ネ）2424号
マンションの規約に管理組合保管の書類の閲覧請求を認める規定のみがある場合に，組合員等は当然に謄写請求ができるわけではないとした事例。
管理組合の臨時総会において被告を含む特定の区分所有者の管理費及び修繕積立金を増額する規約変更決議につき、総会決議に瑕疵はなく有効であるとした事例。
管理組合が、規約に定める原状回復義務に基づき共用部分の工作物の撤去等を区分所有者に求めた事案において、管理組合の当事者適格を認めた事例。
権利能力のない社団を債務者とする金銭債権を有する債権者が、当該社団の構成員全員に総有的に帰属し、当該社団のために第三者がその登記名義人とされている不動産に対して仮差押えをする場合における申立て方法を示した事例
６. 横浜地裁 平成22年11月29日 平21（ワ）6386号 ・ 平22（ワ）842号
区分所有者が管理組合の総会決議に反対して，電気供給契約の切換えに応じないため，総会決議が実行できなくなっているという場合に区分所有法５９条１項の競売申立てが認められた事例
権利能力のない社団を債務者とする金銭債権を表示した債務名義を有する債権者が、当該社団の構成員全員に総有的に帰属し、当該社団のために第三者がその登記名義人とされている不動産に対して強制執行をしようとする場合における申立て方法を示した事例。
８. 東京地裁 平成21年12月14日 平21（レ）530号
管理規約に基づく管理費及び修繕積立金並びに遅延損害金の支払を求められた組合員が、管理組合の主張する現行の管理規約の不存在や過去に普通決議で実施された修繕積立金額の変更の無効を主張して控訴した事案において、控訴人が現行の管理規約が存在しない理由等を具体的に主張立証しないこと、本件修繕積立金額の変更は規約変更に当たるとは解されないこと等から控訴を棄却した事例。
９. 東京地裁 平成21年3月23日 平19（ワ）9700号・平20（ワ）9376号
ビルの管理組合に対し、組合員の1人が、会計帳簿等一般の書類の閲覧謄写などを求めた事案につき、組合員名簿中、住所、電話番号を含む閲覧に同意する組合員の分については、原告に対し、組合員名簿を閲覧謄写させなければならないとした事例
マンションの管理組合法人に訴訟追行権が認められないとした原審の判断に違法性はないとされた事例。
11. 東京高裁 平成12年11月30日 平11（ネ）3681号
権利能力なき社団の構成員から右社団に対する会員一覧表及び会計関係書類等の閲覧謄写請求が認められなかった事例。
権利能力なき社団は、構成員全員の総有に属する不動産についての総有権確認請求訴訟の原告適格を有すること、また、その代表者が原告の代表者として訴訟を追行する場合は、社団の規約等において不動産を処分するのに必要とされる総会の議決等の手続による授権を要するとした事例。
13. 最高裁 昭和48年10月9日 昭45（オ）1038号
権利能力なき社団の代表者が社団の名においてした取引上の債務は、社団の構成員全員に一個の義務として総有的に帰属し、社団の総有財産だけがその責任財産となり、構成員各自は、取引の相手方に対し個人的債務ないし責任を負わないとした事例。
権利能力なき社団の資産たる不動産につき、登記簿上所有名義人となっていた代表者が交替した場合、新代表者は旧代表者に対して所有権移転登記手続をすることを求めることができるとした事例。
権利能力なき社団よりの脱退組合員は、その脱退が組合分裂に基づく場合であっても、当然には右組合に対し財産分割請求権を有しないとした事例。
【更新情報】2013年2月8日
登載されておりますマンション管理に関する判例を新たに４８件追加しました。
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１. 名古屋地裁 平成24年12月13日 平23（ワ）7078号
居室の真下に居住する被告が、被告の居室ベランダで喫煙を継続したため、これにより体調が悪化したとして損害賠償を求めた事案において、被告が、原告への配慮をすることなく自室のベランダで喫煙を継続した行為は、原告に対する不法行為を構成するといえるとして、請求を一部認容した事例
２. 東京地裁 平成24年5月28日 平22（ワ）33352号
管理組合が元理事長の被告に対して、未払いの管理費等とその遅延損害金の支払い、及び理事長の職にあるときにエヌ・ティ・ティ移動通信網株式会社からの賃料から不当に利得した金銭の返還などを求めた裁判で、被告に未収金の支払い及び不当利得した金銭の返還を命じた事例
３. 東京地裁 平成24年 3月28日 平21（ワ）23322号 ・ 平22（ワ）45754号
大規模修繕工事において１階店舗前の共用部分の工事を実施しなかったことに対して損害賠償を求めた裁判で、原告の本件共用部分の使用状況が規約に違反していることからすれば理事会が本件工事を保留し工事を実施しなかったことはやむを得ないとして裁量権の逸脱を否定し請求を棄却した事例
４. 東京高裁 平成23年11月24日 平23（ネ）3590号
会計事務所使用停止請求控訴事件
マンションの1室を税理士事務所として使用することが住居専用と定めた規約に違反し区分所有者の共同の利益に反するとして使用禁止が命じられた事例
５. 東京地裁 平成23年8月16日 平22（ワ）4120号
所有するマンションの一室を店舗として賃貸したところ、管理組合がマンションの外壁に本件建物へ出店に反対する垂れ幕を垂らすなどしたため賃貸借契約を解約せざるを得なくなり、それに伴い発生した損害金等の賠償を管理組合に求めた裁判で、これらの行為は不法行為には当たらないとして請求を棄却した事例
６. 横浜地裁 平成22年9月22日 平20（行ウ）54号 ･ 平21（行ウ）60号
市が建築許可した建築物について、近隣住民が許可処分の要件不充足等を主張して許可処分の取消しを求めた裁判で、市長の行った許可処分に裁量権を逸脱又は濫用した違法は認められないとして許可処分の取消請求を棄却した事例
７. 東京地裁 平成22年9月9日 平20（ワ）27448号 ・ 平21（ワ）1935号
被告が原告の資金８００万円を無断で使用したことに関し、被告Ｙ１及びＹ２が連帯してこれを返還することを求めた裁判で、本件準消費貸借契約は原告と被告Ｙ１との間のみにおいて締結されたと認定して、被告Ｙ１に対する請求のみを認容した事例
８. 東京地裁 平成22年8月5日 平21（ワ）10460号
区分所有者らで構成される自治会が、区分所有者である被告らに対して規約に基づいて管理費等の支払いを求めたのに対し、被告らが自治会には原告としての当事者能力は認められないと主張し争った事案において、原告の当事者能力を認め、原告の請求を一部認容した事例
９. 東京地裁立川支部 平成22年5月13日 平20（ワ）2785号
猫への餌やり禁止等請求事件 〔集合住宅野良猫訴訟・第一審〕
被告が、複数の猫に継続的に餌やりを行ったため、糞尿等による被害を被ったとして、本件建物の敷地等での猫への餌やりの差止めた裁判で、猫への餌やり行為の差止めを認めるとともに、被告の同行為につき受忍限度を超える違法なものと認めて、損害賠償請求を一部認めた事例
10. 東京地裁 平成22年3月24日 平21（レ）453号
別荘地内の共益管理業務を行っていると主張するＸが別荘地内の土地を購入したＹに対して共益管理契約に基づく管理費の支払いを求めた原審ではＸの請求が棄却されたためＸが控訴した事案において、管理費の支払いに関する黙示の合意が成立したとはいえないことから共益管理契約に基づく請求を認めず控訴を棄却した事例
11. 東京地裁 平成22年3月23日 平20（ワ）27858号
原告管理組合が管理業務を受託している被告会社の従業員が原告の預金口座から不正に預金を引き出して領得したなどとして、被告会社に元従業員による不法行為に基づく損害賠償を、被告銀行に対しては普通預金の払戻しを請求する事案において、使用者責任を認めて被告会社に対する賠償請求を一部認容し、被告銀行に対する請求は全て棄却した事例
12. 東京地裁 平成21年12月8日 平19（ワ）28931号 ・ 平20（ワ）12862号 ・ 平20（ワ）13334号
マンションの地下専有部分を所有する原告が、同専有部分から公道への唯一の出入口に自転車等を駐車する旨言明している被告らに対し、区分所有権に基づき、自転車等の撤去を求める等した裁判で、原告の請求を一部認容した事例
13. 東京地裁 平成21年10月29日 平19（行ウ）656号
マンションの住込管理員であった亡夫の死亡につきされた遺族補償年金及び葬祭料支給請求に対する不支給処分を不服とする原告が、その取消しを求めた事案について、管理業務への従事が基礎疾患を自然経過を超えて増悪させたとは認められないとして、原処分に違法はないとした事例
14. 東京高裁 平成21年8月6日 平21（ネ）2046号
工事承諾等請求控訴事件
マンションの規約共用部分を取得した者が背信的悪意者とされて専用部分としての登記をもって管理組合に対抗することができないとされた事例
15. 東京地裁 平成21年5月28日 平20（ワ）10846号
規約等によって決められた管理費等を支払っていないとして、原告である一部共用部分管理団体の管理者がその地位に基づき管理費等の支払いを求めた事案において、原告が建物部分の管理を行うために区分所有者によって構成されている団体であるということができない等として、請求を棄却した事例
16. 東京地裁 平成21年5月28日 平19（ワ）1666号
マンションの管理組合である原告が、同一立地内にある本件駐車場を占有して使用収益している被告に対して、駐車場の明け渡しや使用料相当額の損害賠償を請求した事案で、被告は参加人（国）との間で本件駐車場につき単独の賃借権を有しており、被告以外の区分所有者は土地利用権を有していない以上、管理権を有しているとはいえないとして請求を棄却した事例
17. 東京地裁 平成21年1月29日 平20（ワ）8735号
バルコニー増築部分撤去請求事件
専有部分の居室に接するバルコニー上に増築された部分が管理組合の規約や区分所有法等に違反し、防災管理上も危険であるとして撤去を求めた事案において、規約の発効前に築造された構築物の撤去を認めた事例
18. 東京地裁 平成20年12月2日 平19（ワ）18701号
マンションの住み込み管理人である原告が、雇止めの無効を主張して未払賃金等を請求した事案について、更新の効力を認め、未払賃金の請求を認容するとともに、管理人宿泊施設からの締め出しは一種の自力救済として違法であるとして、損害賠償請求も認容した事例
19. 東京地裁 平成20年9月24日 平18（ワ）23467号 ・ 平19（ワ）22990号
隣人からの嫌がらせに対して損害賠償請求をした事案について、マンション自治会幹事会における被告の発言を名誉毀損とし、隣室からの音漏れに対し恐怖心をあおる発言をしたこと等は不法行為になるとして、請求を一部認容した事例
20．東京地裁 平成20年 6月20日 平19（ワ）27332号
区分所有権競売請求事件 〔シテリオ渋谷・松濤事件〕
被告の管理費滞納や管理規約違反行為により共同生活上の著しい障害があるとして区分所有法59条に基づき区分所有権の競売請求をした事案において、同法59条の他の方法によってはその障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難であるとの要件が充足されていないとして、請求を棄却した事例
21. 東京地裁 平成20年5月27日 平19（ワ）27775号
管理組合が管理費等の滞納者に未納の管理費等の支払いを求めたのに対し、被告が管理費の一部は支払済みであり、残部は供託したと主張する等して争った事案において、被告の主張を排斥し、原告の請求を認容した事例
22. 東京地裁 平成20年4月24日 平19（ワ）19507号
管理組合が未納の管理費等の支払いを求めた裁判で、被告が管理費等の支払いを拒絶する理由としてあげた内容には正当性がなく、それをもって管理費等の支払いを拒絶できるものではないとし、原告の請求を容認した事例
23. 東京地裁 平成19年10月23日 平17（ワ）8172号
建築工事差止請求事件
マンションの建築主に対して人格権としての景観利益などを侵害されたとして不法行為に基づく原状回復措置としてマンションの一部撤去を求めた事案において、建築基準法や都市計画法等の行政法規違反はなく、景観利益の侵害、天空がふさがれる圧迫感などについて受忍限度を超えたものとはいえないとして請求を棄却した事例
24. 大阪高裁 平成19年10月11日 平19（ネ）249号
協力金請求控訴事件
本件各協力金の設定は、その適用を受ける不在区分所有者に不利益を及ぼすものであるが、その必要性及び合理性が認められ、かつ、設定された協力金が社会通念上相当な額であると認められる場合にはこれを受忍すべきであり、協力金に関する規約の設定、変更等はその権利に特別の影響を及ぼすものではないとした事例
25．東京高裁 平成19年 9月20日 平19（ネ）800号
管理費の一部債務不存在確認等請求控訴事件 〔パークシティ溝の口事件・控訴審〕
自治会退会後の自治会費の支払義務がないことの確認と退会後に支払った自治会費の返還について争った裁判の控訴審で、自治会退会の自由を認め自治会費の支払義務はないとして原判決を取り消し、返還請求を容認した事例
26．横浜地裁川崎支部 平成19年 1月25日 平18（ワ）50号
管理費の一部債務不存在確認等請求事件 〔パークシティ溝の口事件・第一審〕
自治会を退会したにもかかわらず、管理費名目で自治会費を強制徴収されているとして、自治会費の支払義務がないことの確認と退会後に支払った自治会費の返還について争った裁判で原告の請求が棄却された事例
27. 東京高裁 平成18年11月1日 平18（ネ）3643号
管理費等の長期滞納者に対して区分所有権の競売を求めたところ、原審で請求を棄却されたため、控訴した事案において、本件は先取特権の実行や強制執行によって本件管理費等の債権回収を図る可能性がない場合であるとは認められないから、区分所有法59条1項の要件を充足しないとして、原判決を維持し、控訴を棄却した事例
28. 最三小判 平成17年4月26日 平成16（受）1742号
権利能力のない社団である県営住宅の自治会の会員がいつでも当該自治会に対する一方的意思表示によりこれを退会することができるとされた事例
29．東京高裁 平成15年12月4日 平14（ネ）5790号 判時1860号66頁
店舗の営業時間について、規約に基づく営業時間の規制を有効とした事例
管理規約に基づき管理費等の支払いを請求した事案の控訴審において、控訴人は、特別決議を経ていない管理費等の額を変更する旨の決議は無効である旨主張したものの、管理費等の額を決定することは規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当であり、請求を認容した原判決は相当であるとして、控訴を棄却した事例
31．東京高裁 平成14年9月30日 平14（ネ）2970号 判時1806号45頁
共用部分の使用について、共用部分への掲示板の設置が区分所有権の侵害に当たらないとした事例
32. 神戸地裁伊丹支部 平成13年10月31日 平9（ワ）375号 ・ 平10（ワ）206号
阪神・淡路大震災に被災したマンションの区分所有者らが、管理組合に対し、区分所有法62条所定の建替え決議の無効の確認を求めるなどした事案において、同決議の要件である過分の費用の判断に当たってはそれが不合理といえない限り、十分尊重すべきものであるなどとして、同決議は有効であると判断して請求を棄却した事例
33．大阪地裁 平成13年9月5日 平13（ワ）1228号 ・ 平12（ワ）8241号 判時1785号59頁
管理費の滞納について、専有部分の使用禁止を容認した事例
34．福岡地裁 平成13年1月29日 平10（ワ）1748号 ･ 平10（ワ）940号 判時1743号112頁
値引き販売と分譲業者の責任について、債務不履行、不法行為をともに否定した事例
35．東京地裁 平成11年12月24日 平10（ワ）5448号 判時1712号159頁
管理費滞納者名の公表について、滞納者名を明示した立看板の設置は不法行為に当たらないとした事例
36．大阪地裁 平成11年12月13日 平8（ワ）1945号 判時1719号101頁
眺望侵害による損害について、眺望損害の程度が僅かであり説明義務違反を否定した事例
37．大阪高裁 平成11年9月17日 平11（く）211号 判タ1051号286頁
未完成マンションの分譲と眺望の瑕疵について、売主は実物検分と同程度の正確な情報を提供する義務を負うとした事例
38．横浜地裁 平成11年3月31日 平6（ワ）3508号 判タ1011号263頁
隔壁の撤去などの建物構造の変化により区分所有権の消滅が争われた事例
39．札幌地裁 平成11年1月27日 平9（ワ）2855号 判タ1054号267頁
屋上防水工事の瑕疵について、補修工事の合意の成否が争われた事例
40．大阪高裁 平成10年12月17日 平10（ネ）587号 ・ 平10（ネ）2359号 判時1678号89頁
宗教団体施設としての使用について、共用の利益に反するとした事例
41．横浜地裁 平成9年4月23日 平6（ワ）3868号 判時1629号103頁
分譲時の駐車場に関する説明義務について、分譲業者の説明義務違反を認め契約締結上の過失責任を肯定した事例
42．東京地裁 平成7年11月15日 平6（ワ）10312号 ・ 平5（ワ）10314号 判タ912号203頁
自宅玄関のドアによる事故の損害賠償責任について、取り付け業者らの責任を否定した事例
43．最三小判 平成7年7月18日 平3（オ）1684号 民集49巻7号2684頁
隣接地の通路としての地役権の設定において、黙示の地役権設定契約の成立を認めた事例
44．東京地裁 平成7年4月11日 平3（ワ）14818号 判タ895号142頁
補償金の帰属をめぐる総会決議の有効性について、総会決議を有効とした事例
45. 大阪地裁 平成6年10月28日 平6（ワ）2345号 ・ 平6（行ウ）20号
市道付近に所在する団地の団地管理組合法人が、当該市道の敷地に関する工事について道路法24条に基づき市長がした承認の無効確認を求める訴えの原告適格を有しないとされた事例
46．東京地裁 昭和58年5月30日 昭50（ワ）1090号 ・ 昭55（ワ）13082号 ・ 昭55（ワ）10903号 判時1094号57頁
管理費の負担に差を設ける決議の有効性について、集会決議の効力を肯定した事例
47．大阪高裁 昭和55年4月25日 昭53（ネ）2043号 判時979号66頁
専用使用権の設定方法について、売買契約上承諾していたとし設定を適法と認め公序良俗に反しないとした事例
48．東京地裁 昭和53年1月26日 昭51（ワ）10265号 判時911号138頁
管理者の解任について、管理者の各種義務違反を認め解任請求を容認した事例
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