- 連載
- マンガで事例研究
- 2026.04.01掲載
え？ 隣の家の玄関ドアが替わった！ 窓も替わっている。確か、新しい人が入居するのでリフォーム工事をしていたが、どうなっているの？ 入居のしおりには、「玄関ドアや窓は勝手に替えないでね」と書いてあった気がしたけれど、ルールが変わったのかな・・・。
それにしても、新しい玄関ドアはいいな。おしゃれで温かそう。築45年のわが家の玄関ドアは、冬は本当に寒いよね。うちも断熱性の高い玄関ドアに替えようかな・・・。
●マンションには専有部分と共用部分
マンションには専有部分と、共用部分があるのをご存じでしょうか？
皆さんがご購入された101号室、201号室といった部屋（住戸）は専有部分といい、各区分所有者が管理をします。みんなで使う共用の廊下や階段、エレベーター、屋上、外壁などは、共用部分といい、みんなで管理をします。みんなとは区分所有者全員で、共用部分を管理するのが、管理組合になります。
専有部分と共用部分
明海大学不動産学部 教授 藤木亮介氏 作成
●玄関ドアは専有部分？
101号室の玄関ドアは専有部分みたいにみえますよね。でも実際には、共用部分になっていることが多くなっています。国土交通省が作成している標準管理規約（単棟型）で確認してみましょう。表-1のようになっています。玄関ドアについては、錠や内部塗装部分は専有部分、残りの部分は共用部分となります。窓枠や窓のガラスは共用部分です。なお、皆さんのマンションが必ずしも標準管理規約と同じでない場合もあるので、ご自分のマンション管理規約で確認してみましょう。
表-1 標準管理規約でみる専有部分と共用部分（標準管理規約〈単棟型〉）
第７条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。
（共用部分）
第８条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
別表第２ 共用部分の範囲
１ エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
２ エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
３ 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物
どうして、玄関ドアが共用部分になっているのでしょうか？
マンションで勝手に玄関ドアを取り替えると、火災の危険性などが高まるからです。万が一、住戸内で火災が発生した場合に、防火戸にしていると火災の延焼、煙を遮断します。もし、各自が勝手に防火性能の低い扉に交換すると、火災時の危険性が高まります。マンション居住者の命にかかわってくるため、玄関ドアを共用部分とし、管理組合が管理をすることになっています。また、各自がばらばらに交換すると、景観が損なわれるということもあります。
では、玄関ドアは共用部分なので他の部屋（住戸）の人も使えるの？と思うかもしれませんが、専用使用権があります。よって、その部屋（住戸）の人が専用に使う権利を持つということです。
