分譲マンションのストック数は、現在675.3万戸に積み増し、推定居住人口は1,500万人超、築40年超は103.3万戸、10年後には、約2.2倍の231.9万戸、20年後には、約3.9倍の404.6万戸となる見込み^※です。居住者の世帯主の半数以上は60歳を超え、2025年には認知症の高齢者が80万人を超えると想定されています。
こうした建物の高経年化と居住者の高齢化という「2つの高齢化」を底流として、「管理組合財政の逼迫化・窮乏化」が進行しています。

管理組合においては、区分所有者の高齢化等による組合収入の減少、建物の高経年化による支出の増大により、組合財政は逼迫化しつつありますが、加えて、役員のなり手不足や人材不足は、健全な組合運営や大規模修繕工事の計画的な実施を困難にしています。
単年度収支で3割の組合が赤字という声も仄聞します。赤字からの脱却は大前提ですが、良好な居住環境の確保を図る上で、コストカットには限界があります。管理組合の原資拡大に向けた増収策を実現していかなくてはなりません。

「良質な管理」がマンションの市場価値・流通価値を高め、区分所有者がマンション売却時により多くの資金回収ができることになれば、区分所有者の管理に向けた支出のマインドが上がり、管理組合の原資の拡大につながります。また、自分たちの居住満足度高めるために努力してきた組合運営も、外から評価されることによって、適正な管理が行われているマンションは、引き続き良好なストック形成が期待できることから、修繕工事に対する借入実施時の金利優遇や償還期間の延長などによる優遇措置が考えられたり、管理ができていないマンションに比べての将来リスクより、損害保険の保険料の割引などへ展開することも考えられます。

このことは、管理の質が高いレベルで維持継続されることが期待されるほか、長期的な視野でみると、管理組合資金面の体力が増強され、財政の健全化、適切な修繕の実施など良好なストック形成に資する有効なスパイラルを誘導する手段の一つになるのではないかと考えます。

※国土交通省「マンションに関する統計・データ等」（2020年末時点）より