マンション管理適正評価制度~マンションの価値は新たなステージへ~

一般社団法人マンション管理業協会では、適正な管理を促進するため、マンションの良質な管理が市場で評価され、インセンティブを受けられる仕組みづくりについて検討を進めています。

※2020年9月現在の情報になります

「国の取組み」…2022年4月に改正マンション管理適正化法施行開始予定。
マンションの老朽化を抑制し、周辺の危害等を防止するための維持管理の適正化に向けた取組の強化が喫緊の課題とし、適切な管理を有するマンションを認定し、インセンティブを受けることができるよう検討されています。

検討会の内容はこちら

マンション管理適正評価制度とは?

皆さんのマンションの資産価値を上げるための評価制度です。
例えば、人間は年1回、健康診断や人間ドックで自身の健康チェックを行っていると思います。マンションも同じよう定期的に管理状態をチェックし、常に良好な状態であることが望まれます。
マンションの管理状態をチェックし、管理の行き届いているマンションは高評価を得られ、結果に応じた保険料の料率見直しなど様々なメリットが受けれる可能性があります。

詳しくはこちら

分譲マンションのストック数は、現在、665万戸(令和元年末時点)に積み増し、推定居住人口は1,500万人超、築40年超は81万戸、10年後には198万戸、20年後には367万戸となる見込みです。居住者の世帯主の半数以上は60歳を超え、2025年には認知症の高齢者が80万人を超えると想定されています。
こうした建物の高経年化と居住者の高齢化という「2つの高齢化」を底流として、「管理組合財政の逼迫化・窮乏化」が進行しています。

管理組合においては、区分所有者の高齢化等による組合収入の減少、建物の高経年化による支出の増大により、組合財政は逼迫化しつつありますが、加えて、役員のなり手不足や人材不足は、健全な組合運営や大規模修繕工事の計画的な実施を困難にしています。
単年度収支で3割の組合が赤字という声も仄聞します。赤字からの脱却は大前提ですが、良好な居住環境の確保を図る上で、コストカットには限界があります。管理組合の原資拡大に向けた増収策を実現していかなくてはなりません。

「良質な管理」がマンションの市場価値・流通価値を高め、区分所有者がマンション売却時により多くの資金回収ができることになれば、区分所有者の管理に向けた支出のマインドが上がり、管理組合の原資の拡大につながります。また、自分たちの居住満足度高めるために努力してきた組合運営も、外から評価されることによって、適正な管理が行われているマンションは、引き続き良好なストック形成が期待できることから、修繕工事に対する借入実施時の金利優遇や償還期間の延長などによる優遇措置が考えられたり、管理ができていないマンションに比べての将来リスクより、損害保険の保険料の割引などへ展開することも考えられます。

このことは、管理の質が高いレベルで維持継続されることが期待されるほか、長期的な視野でみると、管理組合資金面の体力が増強され、財政の健全化、適切な修繕の実施など良好なストック形成に資する有効なスパイラルを誘導する手段の一つになるのではないかと考えます。

マンション管理適正評価チェック+情報開示=良い評価 管理状態に応じたインセンティブが期待されます!管理の情報を開示することで、購入検討者も安心したマンション選びが可能となります!

管理組合の努力が、マンションの資産価値を高めます。良い評価のマンションであれば・・・◎住みやすく、居住者の満足度が高いマンションと認定されます。◎リセールバリューの向上が期待できます。◎管理組合が加入する保険料の割引が期待できます。◎リバースモーゲージを利用する際、高評価を得ることが期待できます。

評価の内容

マンションの管理状態を5つのカテゴリーに分類し、ハード面(建物/設備の維持管理)とソフト面(管理組合運営など)の両面から評価しポイントランク化し誰の目にもわかりやすくしたものです。

  1. 1.管理組合体制関連事項/管理者の設置、総会の開催、議事録の作成、規約の整備状況 20ポイント
  2. 2.組合会計収支関連事項/管理費会計の収支、修繕積立金会計の収支、滞納管理費等への対策、修繕に関する資金計画の状況 40ポイント
  3. 3.建築・設備関連事項/法定点検の実施、長期修繕計画書の有無、修繕履歴の保管 20ポイント
  4. 4.耐震診断関連事項/耐震診断の実施の有無、耐震診断結果、改修計画の予定の有無 10ポイント
  5. 5.生活関連事項/設備等異常時の緊急対応、消防訓練の実施、防災マニュアル等の整備状況 10ポイント

総合評価は各項目の合計ポイントで算出。

評価の結果について

良い評価が出たら…管理組合が支払う保険料等※1の割引きが期待できます。リセールバリュー※2の向上が期待できる。リバースモーゲージを利用する際、高評価を得ることが期待できる。「維持していくことでさらに高い陰惨てぃぶにも期待!」※1 保険料:マンション総合保険や区分所有者が支払う火災保険料等 ※2 リセールバリュー:再販あるいは転売価値のこと

低評価が出ても・・・評価が数値で現れるので改善点がわかる。管理組合で行う目標が定まるため、運営がしやすくなる。改善することにより次回の評価が向上する。「今後、評価が上がるよう改善計画を立てる!」

管理状態をチェック

  1. ① 評価依頼…マンションの評価をマンション管理組合からマンション管理会社へ依頼します。
  2. ② 管理状態をチェック…認定者IDを発行、登録システムを利用し、評価シートの作成を行います。
  3. ③ 登録申請…認定マンション管理士・認定管理業務主任者が評価結果の登録を依頼します。
  4. ④ 審査・仮評価…審査、仮評価を行います。
  5. ⑤ 本登録…評価結果を物件管理情報システムに登録します。
  6. ⑥ 登録証発行…マンション管理協会からマンション管理組合様へ、評価結果をお知らせいたします。

プレ評価実施中!

管理の良しあしによって、どのようなインセンティブが受けられるか、先行して一部会員が管理する受託マンションにおいて、プレ評価を実施し、そのデータを以て、多角的な検討を進めております。
また、不動産市場において、管理状態がもたらす価格への影響等についても、研究・分析を開始しました。

※個別のマンション名が公表されることはございません。

マンション管理組合の皆様へ

制度が開始する前に、現状のご自身のマンションにおける管理状態をチェックしてみましょう。
そして、2022年4月の制度開始に向け、今から改善計画を立ててみてはいかがでしょうか。

評価シート(仮)

会員会社ページ 詳細はこちら

ページTOPへ